Regard

Les prix immobiliers fluctuent fortement dans l’espace, reflétant l’attractivité plus ou moins forte de certaines localisations. Dans un contexte de transformation en profondeur de l’économie foncière et immobilière, l’emplacement n’épuise toutefois pas le sujet des équilibres d’opération et d’autres paramètres doivent faire l’objet d’une attention accrue.

Le sujet est dans l’air du temps et ce n’est nullement un effet de mode. Mais si on débat beaucoup de gisement et de faisabilité technico-économique, on parle moins de l’alignement des intérêts de toutes les personnes concernées. C’est pourtant une condition sine qua non de la transformation, et c’est souvent l’opérateur immobilier qui est en première ligne pour le réaliser. 

Le temps est largement révolu où la qualité d’un projet se résumait à celle de son emplacement. Aujourd’hui, seuls les programmes conçus pour des clientèles bien spécifiques tirent leur épingle du jeu.

Non seulement les fonciers « faciles » sont de moins en moins disponibles, mais l’économie immobilière en général est particulièrement malmenée. On ne règlera pas ces deux problèmes indépendamment l’un de l’autre. 

Personne ne conteste la nécessité de s’attaquer au gisement de bureaux obsolètes pour les transformer en logements. Beaucoup savent que ce sera compliqué. Mais on ne dit pas assez à quel point ce nouveau domaine d’activité diffère de la promotion immobilière classique. Il faudra plus qu’une « simplification » administrative pour répondre aux enjeux.

Ce n’est pas un scoop : un bon programme commence par une bonne étude de marché. Mais jusqu’où faut-il aller dans le détail pour coller à la réalité ? Réponse : le plus près possible, tant pour éviter des erreurs de jugement que pour révéler des opportunités.

Le recours à l’emphytéose est de pratique courante dans le Canton de Genève, pour le foncier d’activités comme pour le logement dit d’utilité publique. Elle y est vue comme le moyen d’encadrer les mutations urbaines. À la direction de la planification et des opérations foncières de l’État de Genève, nous avons rencontré Raphaelle Vavassori, sa directrice, et Thomas Sablé, négociateur en biens immobiliers.

Des revenus élevés, un taux d’emploi exceptionnel, une proximité géographique et une communauté linguistique… Le Luxembourg a de quoi intéresser les promoteurs français. D’autant que le Grand Duché prend actuellement des mesures structurantes pour remédier à une pénurie de logements.