Dans cette étude, alimentée par les données exclusives de notre Plateforme Promotion France (PPF) sur la période 2018-2021, nous définissons les marchés secondaires comme les territoires des EPCI où se réalisent entre 20 et 500 ventes par an. Au nombre de 247, ils représentent 1/3 des ventes de la promotion immobilière. Le reste est réalisé sur les marchés primaires, à plus de 500 ventes par an, soit 38 EPCI.
Les marchés secondaires atteignant près de 32 700 ventes en 2021. Leur part dans les ventes s'est accrue (34 % en 2021 contre 28 % en 2018) dans un marché national qui s’est contracté en volume[1], pour des raisons analysées dans un article récent d'Olivier Conus.
Trois types de localisation
La carte ci-dessous fait clairement ressortir trois types de localisation pour les marchés secondaires.
- Les périphéries des métropoles, telles que Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Marseille, Nice, Lyon, Grenoble, Strasbourg, Lille et Paris.
- Les littoraux, La Bretagne Sud et quasiment toute la côte Atlantique à l'exception des Landes. Les littoraux languedocien, varois et azuréen.
- Les "sillons", Le sillon alsacien le long de la frontière allemande, le Franco-Genevois et son prolongement jusqu'à Chambéry par le sillon alpin, le sillon mosellan de Metz au Luxembourg, et la frontière belge dans une moindre mesure.
Quelques territoires isolés tels que Limoges ou Le Mans font exception à la règle et semblent constituer des marchés autonomes.
Des prix en hausse mais encore accessibles pour les clientèles locales
Les marchés secondaires n’ont pas échappé à la hausse des prix au cours des dernières années. Le prix médian y est passé de 3 273 €/m2 à 3 645 €/m2 entre 2018 et 2021, soit une croissance moyenne annuelle de 3,66 %. Durant la même période, le prix médian est passé de 3 725 €/m2 à 4 345 €/m2, soit + 5,27 % sur les marchés primaires.
Notre indicateur d'accessibilité des logements, basé sur un rapprochement entre le prix de vente moyen et le revenu médian des ménages sur un même territoire, montre que les marchés secondaires sont plus accessibles que les marchés primaires. C’est d’ailleurs probablement là un des facteurs importants d’attractivité de ces territoires, notamment par rapport à des métropoles où le prix moyen du neuf dépasse régulièrement 5 000 €/m2.
[1] À noter que les ventes intervenues en 2021 témoignent au mieux d’opérations lancées en 2020, donc durant la crise sanitaire. Seul un examen a posteriori des ventes en 2022 et 2023 pourra éventuellement confirmer une rupture liée à la crise sanitaire.
©pexels-herman
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