La promotion immobilière en secteur détendu : le cas stéphanois

Un marché détendu mais actif

La métropole stéphanoise (400 000 habitants) commence à renouer avec l'attractivité (+0,1% de croissance démographique) mais reste marquée par une forte paupérisation et des quartiers anciens dégradés. Le territoire possède néanmoins un parc de logements anciens aux valorisations très intéressantes, même en intégrant les coûts de réhabilitation, décorrélées des prix en promotion. En l’absence de zonage de défiscalisation attractif, l'agglomération étant classée en zone B2, les investisseurs se positionnent en grande partie sur le marché de l’ancien, qui offre des niveaux intéressants de rentabilité.

La métropole stéphanoise abrite des populations très modestes. D’après EPURES, le prix des logements en promotion immobilière est considéré comme élevé localement, notamment dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de conditions d’emprunts durcies. Pourtant, il reste très faible à l’échelle nationale : 2 976 €/m² en libre hors stationnement contre 3 871 €/m² à Clermont Auvergne Métropole par exemple. Mais il est 2,5 fois plus élevé que celui de l’ancien (1 700-1 800 €/m²) et subit comme ailleurs l'inflation des coûts de construction. 

À la suite de la crise sanitaire, le marché de la promotion s’est dynamisé et assaini, avec des prix de vente en hausse. Les volumes restent cependant faibles : 270 ventes en 2021 contre 1 218 à Clermont Auvergne Métropole, 1 503 à Rouen Métropole ou encore 426 à Perpignan Méditerranée Métropole.

Parallèlement, la Métropole s'est donné un PLH ambitieux, visant la création de 2 217 logements par an dans l’objectif de conserver sa population et d’en accueillir de nouvelles, en particulier en provenance de l'agglomération lyonnaise (cinquante minutes de trajet). Selon Gilles Artigues, vice-président à l’habitat de la Métropole, cette ambition est notamment réalisable via le renouvellement urbain.     

Quel rôle pour la promotion immobilière ?

Renouvellement des quartiers anciens

La région stéphanoise présente un fort besoin de renouvellement du parc de logement, et il y a clairement là un enjeu d'attractivité pour Saint-Étienne. C’est en partie grâce à la promotion que la ville parvient à dynamiser certains quartiers et à diversifier l’offre résidentielle, dans un parc historiquement composé de logements familiaux, via la réalisation de logements plus petits (45 % depuis 2013 versus environ 20 % entre 1946 et 1990).

EPURES observe que la production de logements neufs se concentre dans la métropole de Saint-Étienne, mais hors ville centre, avec 48 % des ventes nettes. L’enjeu est pourtant bien de renouveler la ville centre, qui doit renouer avec l’attractivité. C’est d’ailleurs un axe important de la politique du logement : via ses secteurs NPNRU, Saint-Étienne offre des réserves foncières pour permettre notamment aux acquéreurs d’acheter un logement en TVA réduite. De plus, le PLH prévoit chaque année la commercialisation de 195 logements en accession abordable.

Réponse aux besoins non satisfaits

La promotion offre aux ménages des logements performants énergétiquement, accessibles et aux volumes optimisés. L’agence d’urbanisme montre que les logements commercialisés s’écoulent sur un rythme intermédiaire et sont vendus en majeure partie à des propriétaires occupants en accession libre (60 à 70 % des ventes par an), pour la plupart issus d'un milieu local aisé, aux besoins non satisfaits par le parc ancien. L’accession abordable parvient à se faire une place, malgré les faibles capacités d’achat des ménages. 

Cité par EPURES, le promoteur local FG investissement témoigne que seulement 15 % de ses ventes sont comptabilisées en primo-accession. Les acquéreurs sont souvent actifs, de plus de 60 ans, à la recherche d’un logement adapté au vieillissement, avec un espace extérieur, tout en étant à proximité des aménités urbaines. Même si des familles sont également susceptibles de se tourner vers cette offre.

Adaptation aux évolutions résidentielles

Comme le souligne Jean-Pierre Berger, 1er adjoint en charge de l’urbanisme de Saint-Étienne, le neuf permet de proposer des logements évolutifs (T4 transformable en deux T2, cloisons amovibles, etc.) et d’intégrer des espaces communs pour divers usages (salle de réception, chambre/appartements à louer, etc.). Des nouveautés difficiles à créer dans l’ancien où les contraintes structurelles sont trop élevées.

L'architecte Louison Thiam évoque de nouveaux concepts de résidence qui voient le jour via la promotion immobilière pour compléter l’offre à destination d’investisseurs et fluidifier le parcours résidentiel des ménages. Depuis peu, on observe une hausse des volumes autorisés en résidences services, en lien avec l’ambition de la collectivité d’arriver à une hausse de 50 % d’effectifs étudiants à horizon 2035.

Finalement, la promotion immobilière sur le marché stéphanois peut être vue à la fois comme un appui au renouvellement urbain et comme un moyen utile d'adapter l'offre de logements aux évolutions de la demande et aux besoins de cibles spécifiques. 

 1Quel rôle pour la promotion immobilière dans le développement résidentiel et territorial stéphanois ? EPURES, octobre 2022.

https://www.epures.com/index.php/publications/epures/habitat-logement/1276-quel-role-la-promotion-immobiliere-dans-le-developpement-residentiel-et-territorial-stephanois

© Unsplash-matteo-cathelin