Données immobilières, études et conseil

Les villes moyennes, une opportunité pour les promoteurs

Après la baisse d’activité de 2020 et la hausse des prix qui s’en est suivie, l’analyse du comportement récent des marchés fait notamment apparaître deux tendances : la chute des ventes au détail de logements dans les métropoles et un nouvel engouement pour les villes moyennes. Quelques précisions.

Laurent Escobar

Publié le 19/07/2021

 

En 2020, les ventes au détail de logements neufs ont chuté de 32 % par rapport à 2019, mais surtout de 44 % en Île-de-France et de 35 % en métropoles régionales.

La baisse de l’activité était perceptible dès la mi-2019. Elle correspond à la fin du cycle haussier amorcé en 2015 et s’explique principalement par la pénurie foncière, après trois années de consommation intense, et par l’approche des élections municipales. La crise sanitaire a accéléré cette tendance en gelant brutalement les mises en vente et les projets, ce qui a des effets préoccupants sur les stocks. Cette crise d’offre s’est violemment répercutée sur les prix. En 18 mois, entre mi-2019 et fin 2020, si la hausse n’a été en moyenne que de 3,6 % en Île-de-France, en réalité, on observe une territorialisation très différenciée avec d’un côté une part plus importante de ventes dans les départements les moins chers, et de l’autre, une raréfaction dans les secteurs les plus chers. En région, l’augmentation des prix a avoisiné les 5 % dans les métropoles les plus tendues, comme Bordeaux et Lyon, 6 % à Lille, Marseille, Montpellier et Toulouse, et 8 % sur les marchés réputés les plus maîtrisés, comme Nantes, Rennes et Strasbourg. Ces nouvelles hausses viennent encore rogner les capacités d’investissement des primo-accédants et comprimer d’autant le marché des territoires franciliens et métropolitains.

Repositionner la promotion immobilière

La crise sanitaire semble éveiller des aspirations nouvelles à la vie hors des métropoles, dans les secteurs ruraux et dans les villes moyennes. Ces aspirations seraient fondées sur la promesse d’un habitat plus spacieux, mieux doté d’espaces extérieurs, et facilitées par le plus grand recours au télétravail.

Sans préjuger de la solidité sociologique de cette tendance, une donnée récente de marché donne à réfléchir. Alors que les ventes chutaient en Île-de-France et dans les métropoles, elles ont beaucoup mieux résisté sur le reste du territoire, dans les secteurs touristiques littoraux et de montagne, les territoires frontaliers, mais aussi dans les agglomérations et villes moyennes. En conséquence, les territoires hors aires métropolitaines ont totalisé 45 % des ventes au détail de la promotion immobilière en 2020 ; une part en progression de six points par rapport à 2019 ; au principal détriment de l’Île-de-France qui perd 4,7 points, les métropoles régionales ne perdant que 1,3 point en part.

Les agglomérations, et villes moyennes en particulier, ont enregistré 11 000 à 13 000 ventes au détail de collectifs neufs sur l’année 2020, et nous estimons que ce volume pourrait approcher les 20 000 dans les années à venir, là où les collectivités seront organisées et volontaires et les opérateurs prioriseront leur développement immobilier.

Evolution de la commercialisation de logements neufs - Année 2020 VS année 2019
Illustration - Tableau villes moyennes V2
Tableau villes moyennes V2

© Jusdevoyage - Unsplash

Le BRS pourrait représenter jusqu'à 15 % des ventes dans le neuf

« Le modèle OFS et le bail réel solidaire (BRS) ont des potentialités importantes et nous sommes convaincus qu’il va modifier le paysage du logement, en profondeur, dans les 10 ans à venir. Il ouvre une 3e voie entre la location et la pleine propriété. »

Laurent Escobar répond aux questions de News Tank. Un article à découvrir ici.

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Passant de 10 000 à 30 000, les ventes en bloc locatif libre + LLI pourraient être multipliées par trois en moins de cinq ans.

/ Décryptage
juil 2021

Les villes moyennes, une opportunité pour les promoteurs

Après la baisse d’activité de 2020 et la hausse des prix qui s’en est suivie, l’analyse du comportement récent des marchés fait notamment apparaître deux tendances : la chute des ventes au détail de logements dans les métropoles et un nouvel engouement pour les villes moyennes. Quelques précisions.

Laurent Escobar
/ Regard
juil 2021

Co-construire l’open data du foncier

ADEQUATION participe depuis 2019 aux travaux du Laboratoire d'initiatives foncières et territoriales innovantes, alias LIFTI. Plusieurs de ses collaborateurs s’investissent en continu dans des groupes de travail visant à faciliter l’utilisation de l’open data du foncier. Damien Quermonne, Directeur qualité des données, est l’un d’eux.

Damien Quermonne

12 000

logements de moins vendus à l'échelle nationale en promotion immobilière entre le 1er janvier et le 31 mai 2021, en comparaison des cinq premiers mois de l’année 2019.

Un retour à une activité plus dynamique qui se fait encore attendre, même si la tendance reste positive par rapport au début d’année 2020 (+ 28 %), marqué par le premier confinement.