"Petits marchés" dynamiques
La FPI faisait état début mars d'une baisse de 16 % de l'activité en promotion immobilière*, soit près de 20 000 logements vendus en moins par rapport à la période pré-COVID. Dans le détail, cette difficile reprise de l'activité concerne essentiellement la région francilienne et la plupart des grandes métropoles, soit des territoires aujourd'hui couverts par un zonage Pinel "attractif" (A, Abis ou B1).
À l'inverse, certains "petits marchés" situés en zone B2, qui n'en bénéficient donc plus sauf exception depuis la fin 2018, ont fait montre d'une belle dynamique des ventes, avec une part non négligeable de ventes à investisseurs, à l'instar de Boulogne-sur-Mer (80 ventes), Le Mans (100 ventes), La Roche-sur-Yon (130 ventes), Colmar (170 ventes) ou encore Valence (350 ventes).
Au total, près de 17 000 logements ont été vendus par la promotion immobilière en 2021 sur ces marchés B2 et C (contre moins de 13 500 en 2019), dont près d'1/3 en investissement locatif **.
Un phénomène multi-factoriel et multi-acteurs
Le développement de nouveaux programmes sur ces territoires est lié à plusieurs facteurs.
- Rattrapage. Ces territoires, sur lesquels l'activité avait été fortement ralentie dès 2018 (fin du Pinel sur les zones B2), disposaient de davantage de fonciers disponibles et de projets dans les cartons.
- Relais de croissance. Face à une concurrence accrue et à une pénurie de foncier sur les métropoles, les opérateurs ont cherché des relais de croissance sur des marchés "secondaires".
Ils sont aussi parfois à l’initiative d’acteurs inhabituels.
- Appel des aménageurs aux entreprises. Certains aménageurs se mobilisent pour favoriser la sortie opérationnelle des programmes en créant des filiales (SCI) pour attirer des investisseurs (souvent les grands donneurs d'ordre locaux : industrie, grande distribution…).
- Implication directe des employeurs. Des employeurs en viennent même à se faire opérateur, notamment sur les petites stations touristiques où leurs employés ont du mal à se loger du fait de l'effet cannibalisant de la location saisonnière sur le parc locatif local.
Des investisseurs locaux et des stratégies plus patrimoniales
Le profil des investisseurs est assez instructif. Il s'agit généralement de ménages locaux, éloignés des réseaux de ventes traditionnels de la promotion (réseaux bancaires, conseillers en gestion de patrimoine…).
Très attentifs à la dynamique de leur territoire et soucieux de loger leurs concitoyens (ou leur famille), ils inscrivent généralement leur investissement dans une perspective patrimoniale, voire de parcours résidentiel, le logement acheté puis loué pouvant devenir au bout d'une dizaine d'années leur résidence principale. En attestent des typologies de logements vendues un peu plus spacieuses qu'en zone B1 (grands T3 et même T4). À noter que, en l'absence de réduction d'impôt lié au Pinel, le rendement locatif est regardé avec attention.
En outre, quand les besoins sont avérés, les opérateurs proposent le plus souvent des montages en location meublée sans gestionnaire, offrant des avantages financiers (loyers plus élevés) et fiscaux (amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges de gestion et des intérêts d'emprunt).
Au-delà de la promotion immobilière « classique », le caractère local du marché est également manifeste en ce qu'une grande partie de la production de logements locatifs neufs ou en acquisition/amélioration est le fait de permis de construire de moins de 5 logements : ces petites opérations sont développées via des SCI familiales, mobilisant les ressources financières du territoire (petits investisseurs locaux comme les professions libérales : notaires, médecins, agriculteurs…) et en ayant recours au levier du déficit foncier.
Au total et à l'échelle nationale, le développement de ce type d'opération représente entre 40 000 et 60 000 logements par an (dont une grande partie en dehors des zones A/Abis/B1), soit entre 10 % et 15 % de l'ensemble des mises en chantier ***.
Loin d'être l'apanage des métropoles, l'investissement locatif est donc protéiforme : il se déploie sur l'ensemble du territoire national et il mobilise des acteurs et des montages variés.
*Source : FPI Conférence de presse | LES CHIFFRES DE LA PROMOTION PRIVÉE| 4ème trimestre 2021 et bilan annuel
** Source : Observatoire de la Promotion Immobilière Adequation
*** Source : DREAL Sitadel retravaillées par Adequation
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