Données immobilières, études et conseil

Investissement locatif dans le neuf : un marché dynamique qui n'est pas limité aux métropoles

Contrairement à ce que l'on affirme souvent un peu trop vite, le Pinel n'est pas l'alpha et l'omega de l'investissement locatif. Au contraire, il se porte plutôt bien dans les communes qui ne bénéficient pas de ce dispositif de défiscalisation, sous des formes variées adaptées aux contextes locaux.

Denis Tudoux

Publié le 16/03/2022

 

"Petits marchés" dynamiques

La FPI faisait état début mars d'une baisse de 16 % de l'activité en promotion immobilière*, soit près de 20 000 logements vendus en moins par rapport à la période pré-COVID. Dans le détail, cette difficile reprise de l'activité concerne essentiellement la région francilienne et la plupart des grandes métropoles, soit des territoires aujourd'hui couverts par un zonage Pinel "attractif" (A, Abis ou B1).

À l'inverse, certains "petits marchés" situés en zone B2, qui n'en bénéficient donc plus sauf exception depuis la fin 2018, ont fait montre d'une belle dynamique des ventes, avec une part non négligeable de ventes à investisseurs, à l'instar de Boulogne-sur-Mer (80 ventes), Le Mans (100 ventes), La Roche-sur-Yon (130 ventes), Colmar (170 ventes) ou encore Valence (350 ventes).

Au total, près de 17 000 logements ont été vendus par la promotion immobilière en 2021 sur ces marchés B2 et C (contre moins de 13 500 en 2019), dont près d'1/3 en investissement locatif **.

Un phénomène multi-factoriel et multi-acteurs

Le développement de nouveaux programmes sur ces territoires est lié à plusieurs facteurs.

  • Rattrapage. Ces territoires, sur lesquels l'activité avait été fortement ralentie dès 2018 (fin du Pinel sur les zones B2), disposaient de davantage de fonciers disponibles et de projets dans les cartons.
  • Relais de croissance. Face à une concurrence accrue et à une pénurie de foncier sur les métropoles, les opérateurs ont cherché des relais de croissance sur des marchés "secondaires".

Ils sont aussi parfois à l’initiative d’acteurs inhabituels.

  • Appel des aménageurs aux entreprises. Certains aménageurs se mobilisent pour favoriser la sortie opérationnelle des programmes en créant des filiales (SCI) pour attirer des investisseurs (souvent les grands donneurs d'ordre locaux : industrie, grande distribution…).
  • Implication directe des employeurs. Des employeurs en viennent même à se faire opérateur, notamment sur les petites stations touristiques où leurs employés ont du mal à se loger du fait de l'effet cannibalisant de la location saisonnière sur le parc locatif local.

Des investisseurs locaux et des stratégies plus patrimoniales 

Le profil des investisseurs est assez instructif. Il s'agit généralement de ménages locaux, éloignés des réseaux de ventes traditionnels de la promotion (réseaux bancaires, conseillers en gestion de patrimoine…).

Très attentifs à la dynamique de leur territoire et soucieux de loger leurs concitoyens (ou leur famille), ils inscrivent généralement leur investissement dans une perspective patrimoniale, voire de parcours résidentiel, le logement acheté puis loué pouvant devenir au bout d'une dizaine d'années leur résidence principale. En attestent des typologies de logements vendues un peu plus spacieuses qu'en zone B1 (grands T3 et même T4). À noter que, en l'absence de réduction d'impôt lié au Pinel, le rendement locatif est regardé avec attention.

En outre, quand les besoins sont avérés, les opérateurs proposent le plus souvent des montages en location meublée sans gestionnaire, offrant des avantages financiers (loyers plus élevés) et fiscaux (amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges de gestion et des intérêts d'emprunt).

Au-delà de la promotion immobilière « classique », le caractère local du marché est également manifeste en ce qu'une grande partie de la production de logements locatifs neufs ou en acquisition/amélioration est le fait de permis de construire de moins de 5 logements : ces petites opérations sont développées via des SCI familiales, mobilisant les ressources financières du territoire (petits investisseurs locaux comme les professions libérales : notaires, médecins, agriculteurs…) et en ayant recours au levier du déficit foncier.

Au total et à l'échelle nationale, le développement de ce type d'opération représente entre 40 000 et 60 000 logements par an (dont une grande partie en dehors des zones A/Abis/B1), soit entre 10 % et 15 % de l'ensemble des mises en chantier ***.

Loin d'être l'apanage des métropoles, l'investissement locatif est donc protéiforme : il se déploie sur l'ensemble du territoire national et il mobilise des acteurs et des montages variés.


*Source : FPI Conférence de presse | LES CHIFFRES DE LA PROMOTION PRIVÉE| 4ème trimestre 2021 et bilan annuel

** Source : Observatoire de la Promotion Immobilière Adequation

*** Source : DREAL Sitadel retravaillées par Adequation

©Eskay Lim - Unsplash

9.200

C’est le volume de logements vendus en promotion immobilière entre le 1er janvier et le 28 février 2023 en France. Ce total était de 19.700 logements sur la même période en 2019  et de 15.850 logements en 2021.  

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION 

/ Décryptage
mar 2023

Logement neuf : une année noire en 2022

Rien ne va plus sur le front du logement neuf, où les conditions défavorables s'empilent inexorablement. Après une année 2022 de forte contraction des volumes, pas de reprise en vue pour 2023.

Simon Chapuy

24%

C’est la part des principales agglomérations françaises qui n’ont enregistré aucun nouveau programme neuf mis en vente sur les deux premiers mois de l’année 2023. Une proportion jamais atteinte depuis mai 2020 et le premier confinement de la crise sanitaire. 

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/ Regard
mar 2023

Accession abordable dans l'existant : le BRS utile a plus d'un titre

Arnaud Cécillon directeur général Rhône Saône Habitat

Rhône Saône Habitat est une coopérative HLM exerçant trois métiers autour du logement social et abordable – bailleur, promoteur et syndic – dans la métropole de Lyon et le département du Nouveau Rhône. Elle a aussi créé le premier organisme de foncier solidaire rhônalpin, ORSOL, avec les coopératives Savoisienne Habitat et Isère Habitat.

- de 1.500

C’est le nombre de ventes réalisées en janvier 2023 auprès d’investisseurs en immobilier neuf : le volume mensuel le plus faible depuis avril 2020, mois marqué par le 1er confinement de la crise sanitaire.

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31

C’est le nombre moyen de jours de relocation d’un logement locatif en France, en janvier 2023. Une durée en baisse de -13% par rapport à janvier 2022, signe d’une tension accentuée sur les marchés locatifs depuis 12 mois.

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5400 €/m²

C’est le prix moyen des logements collectifs neufs vendus en promotion immobilière en janvier 2023, stationnement compris. Ce prix moyen était de 5.240 €/m² il y a 12 mois.

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/ Décryptage
fév 2023

Crise sanitaire et exode urbain (2/2) : le démenti des faits

Claire Juillard résume pour ADEQUATION les principaux résultats d'une mission de recherche dont les résultats viennent d'être publiés.

Avec Marianne Bléhaut et Alexandre Coulondre, elle a étudié la thèse d'un éventuel exode urbain déclenché par la crise sanitaire et ses confinements. L'équipe a travaillé en partenariat avec le site leboncoin, en appliquant une méthodologie innovante décrite dans un autre article par Alexandre Coulondre. 

Claire Juillard, sociologue, fondatrice d'OGGI conseil, agence de recherche indépendante et de conseil sur l'immobilier
/ Décryptage
fév 2023

Crise sanitaire et exode urbain (1/2) : un défi méthodologique

Alexandre Coulondre détaille pour ADEQUATION la manière dont il a utilisé les données du site leboncoin dans le cadre d'une mission de recherche dont les résultats viennent d'être publiés.

L'équipe également composée de Marianne Bléhaut et Claire Juillard a étudié la thèse d'un éventuel exode urbain déclenché par la crise sanitaire et ses confinements. Son partenariat avec le site leboncoin a permis d'arriver à des conclusions précises, décrites dans un autre article par Claire Juillard.

Alexandre Coulondre, Chercheur associé au Lab’Urba

-3,6%

C’est l’évolution des mises en chantier, France entière, à l’issue de l’année 2022, avec 376.000 logements commencés. Une tendance largement négative sur plusieurs grandes métropoles qui descendent sous la barre des -10% comme l’Ile-de-France, le Franco-Genevois ou Bordeaux Métropole.

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