Données immobilières, études et conseil

La promotion immobilière en secteur détendu : le cas stéphanois

Dans le cadre de son observatoire de l'habitat, l'agence d'urbanisme de la région stéphanoise, EPURES, vient de faire paraître une étude sur le rôle de la promotion immobilière sur son territoire1. Même si le marché stéphanois est à maints égards atypique, cette étude met en lumière l'importance de la promotion immobilière pour accompagner les politiques publiques du logement, y compris en secteur détendu.

Un marché détendu mais actif

La métropole stéphanoise (400 000 habitants) commence à renouer avec l'attractivité (+0,1% de croissance démographique) mais reste marquée par une forte paupérisation et des quartiers anciens dégradés. Le territoire possède néanmoins un parc de logements anciens aux valorisations très intéressantes, même en intégrant les coûts de réhabilitation, décorrélées des prix en promotion. En l’absence de zonage de défiscalisation attractif, l'agglomération étant classée en zone B2, les investisseurs se positionnent en grande partie sur le marché de l’ancien, qui offre des niveaux intéressants de rentabilité.

La métropole stéphanoise abrite des populations très modestes. D’après EPURES, le prix des logements en promotion immobilière est considéré comme élevé localement, notamment dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de conditions d’emprunts durcies. Pourtant, il reste très faible à l’échelle nationale : 2 976 €/m² en libre hors stationnement contre 3 871 €/m² à Clermont Auvergne Métropole par exemple. Mais il est 2,5 fois plus élevé que celui de l’ancien (1 700-1 800 €/m²) et subit comme ailleurs l'inflation des coûts de construction. 

À la suite de la crise sanitaire, le marché de la promotion s’est dynamisé et assaini, avec des prix de vente en hausse. Les volumes restent cependant faibles : 270 ventes en 2021 contre 1 218 à Clermont Auvergne Métropole, 1 503 à Rouen Métropole ou encore 426 à Perpignan Méditerranée Métropole.

Parallèlement, la Métropole s'est donné un PLH ambitieux, visant la création de 2 217 logements par an dans l’objectif de conserver sa population et d’en accueillir de nouvelles, en particulier en provenance de l'agglomération lyonnaise (cinquante minutes de trajet). Selon Gilles Artigues, vice-président à l’habitat de la Métropole, cette ambition est notamment réalisable via le renouvellement urbain.     

Quel rôle pour la promotion immobilière ?

Renouvellement des quartiers anciens

La région stéphanoise présente un fort besoin de renouvellement du parc de logement, et il y a clairement là un enjeu d'attractivité pour Saint-Étienne. C’est en partie grâce à la promotion que la ville parvient à dynamiser certains quartiers et à diversifier l’offre résidentielle, dans un parc historiquement composé de logements familiaux, via la réalisation de logements plus petits (45 % depuis 2013 versus environ 20 % entre 1946 et 1990).

Illustration - schema 1
schema 1

EPURES observe que la production de logements neufs se concentre dans la métropole de Saint-Étienne, mais hors ville centre, avec 48 % des ventes nettes. L’enjeu est pourtant bien de renouveler la ville centre, qui doit renouer avec l’attractivité. C’est d’ailleurs un axe important de la politique du logement : via ses secteurs NPNRU, Saint-Étienne offre des réserves foncières pour permettre notamment aux acquéreurs d’acheter un logement en TVA réduite. De plus, le PLH prévoit chaque année la commercialisation de 195 logements en accession abordable.

 

Réponse aux besoins non satisfaits

La promotion offre aux ménages des logements performants énergétiquement, accessibles et aux volumes optimisés. L’agence d’urbanisme montre que les logements commercialisés s’écoulent sur un rythme intermédiaire et sont vendus en majeure partie à des propriétaires occupants en accession libre (60 à 70 % des ventes par an), pour la plupart issus d'un milieu local aisé, aux besoins non satisfaits par le parc ancien. L’accession abordable parvient à se faire une place, malgré les faibles capacités d’achat des ménages. 

Cité par EPURES, le promoteur local FG investissement témoigne que seulement 15 % de ses ventes sont comptabilisées en primo-accession. Les acquéreurs sont souvent actifs, de plus de 60 ans, à la recherche d’un logement adapté au vieillissement, avec un espace extérieur, tout en étant à proximité des aménités urbaines. Même si des familles sont également susceptibles de se tourner vers cette offre.

Illustration - schema 2
schema 2

Adaptation aux évolutions résidentielles

Comme le souligne Jean-Pierre Berger, 1er adjoint en charge de l’urbanisme de Saint-Étienne, le neuf permet de proposer des logements évolutifs (T4 transformable en deux T2, cloisons amovibles, etc.) et d’intégrer des espaces communs pour divers usages (salle de réception, chambre/appartements à louer, etc.). Des nouveautés difficiles à créer dans l’ancien où les contraintes structurelles sont trop élevées.

L'architecte Louison Thiam évoque de nouveaux concepts de résidence qui voient le jour via la promotion immobilière pour compléter l’offre à destination d’investisseurs et fluidifier le parcours résidentiel des ménages. Depuis peu, on observe une hausse des volumes autorisés en résidences services, en lien avec l’ambition de la collectivité d’arriver à une hausse de 50 % d’effectifs étudiants à horizon 2035.

Finalement, la promotion immobilière sur le marché stéphanois peut être vue à la fois comme un appui au renouvellement urbain et comme un moyen utile d'adapter l'offre de logements aux évolutions de la demande et aux besoins de cibles spécifiques. 


 1Quel rôle pour la promotion immobilière dans le développement résidentiel et territorial stéphanois ? EPURES, octobre 2022.

https://www.epures.com/index.php/publications/epures/habitat-logement/1276-quel-role-la-promotion-immobiliere-dans-le-developpement-residentiel-et-territorial-stephanois

© Unsplash-matteo-cathelin

38.000

C’est le nombre de ventes réalisées en neuf auprès des investisseurs (particuliers) en 2022. Un volume en recul de -29% par rapport à l’année précédente, très éloigné des 61.000 ventes aux investisseurs de 2019.

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION

95.000

C’est le nombre de logements neufs mis en vente en promotion immobilière en 2022, à l’échelle nationale. Un volume en recul de -10% par rapport à 2021.

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION

 

/ Tendance
jan 2023

ZAN et développement urbain en Île-de-France : l'enjeu majeur des données

Dans son rapport d'octobre 2022, l'Observatoire régional du foncier d’Île-de-France se demande comment concilier développement urbain et sobriété foncière. Sans surprise, cette question l'amène à pointer l’enjeu d’une meilleure connaissance des besoins comme des ressources en foncier.

Marie LIorente rapporteuse du groupe de travail de l'ORF

-20%

C’est le résultat de l’exercice 2022 de l’activité en promotion immobilière (ventes au détail). Avec moins de 90.000 ventes, le recul est significatif avec une baisse qui n’a cessé de s’accentuer depuis le printemps 2022.

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION

/ Décryptage
jan 2023

Data miner, Que fais-tu ?

L'open data, c'est fantastique ! mais qu'est-ce qu'on en fait au juste ? Nous avons demandé à l'un de nos spécialistes du sujet de vous faire entrer dans cet univers devenu essentiel pour ADEQUATION.

Maxime Pranchère

70%

C’est la proportion des agglomérations des principaux marchés français en promotion immobilière – la plupart en zone A/Abis et B1 – qui a enregistré depuis le 1er janvier moins de 50% de ventes à investisseurs. A l’échelle nationale, les ventes en investissement locatif n’ont représenté que 42% de l’activité, soit 5 points de moins qu’en 2021.

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION

Promotion immobilière : le mirage du choc d’offre

Les difficultés de production de logements neufs se sont renforcées en 2022 faisant craindre une chute très forte de l’activité en 2023. Face à cette situation et à l'augmentation croissante des prix, nombreux sont ceux qui plaident pour une reprise de la construction. L’idée que l'offre neuve viendra modérer les prix de vente, car elle répondra mieux à la demande, est souvent sous-jacente à ces considérations. Découvrez l'article de Yann Gérard sur Fonciers en débat.

29

C’est le nombre de jours qui constitue la durée moyenne de commercialisation d’un logement locatif à l’échelle nationale en novembre 2022, soit 16 jours de moins qu’en novembre 2019. Signe d’une tension locative forte qui s’observe sur près des deux tiers des grandes agglomérations françaises, compte tenu d’une insuffisance de l’offre nouvelle, dont la faible alimentation est la conséquence de l’érosion des ventes à investisseurs sur le neuf depuis 2019.

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION

Logo AD'LAB

/ Regard
déc 2022

Chaque projet est unique

Sébastien Lapendry, associé fondateur et co-gérant de Youse.

Il s'appelle Youse, contraction de You, Us et Use. Ce promoteur basé à Lyon conçoit chaque projet comme une page blanche sur laquelle les besoins, finement étudiés, viennent définir le programme. Et ce de manière très collaborative. Sébastien Lapendry est associé fondateur et co-gérant de Youse.

3,8%

C’est le rendement brut moyen observé en novembre 2022 sur le logement ancien, à l’échelle nationale, en baisse de 20 points de base par rapport à novembre 2021. Des valeurs néanmoins très hétérogènes, de 6,9% pour Saint Etienne Métropole à 2,4% pour le Bassin d’Arcachon.

Indicateur avancé issu du FIL Résidentiel – ADEQUATION