MeilleureCopro est le 1er courtier français en syndics et en prestataires de services pour copropriétés. Une partie de sa clientèle est constituée de promoteurs qu’il conseille dans l’objectif de maîtriser les charges de copropriété de leurs programmes. En particulier, mais pas seulement, MeilleureCopro organise la mise en concurrence de syndics et des différents prestataires qui seront choisis de manière collégiale par les copropriétaires lors de la 1ère assemblée générale.
Vous disposez de données intéressantes sur les charges de copropriété : pouvez-vous en dire deux mots ?
Edouard Jean CLOUET : La loi ALUR impose aux annonces immobilières de comporter un certain nombre d’informations relatives aux charges de copropriété. Depuis 2018, nous allons chercher ces données sur les sites de vente en ligne du type Seloger.com, soit environ 2 millions d’annonces par an. Nous parvenons à qualifier environ 200.000 copropriétés, sur les 350.000 qui existent en France, ce qui est représentatif.
Nous en tirons des ratios tels que les charges annuelles par m2, que nous analysons par ville ou par année de construction, en distinguant les immeubles construits avant les années 1950, après 1980 et entre les deux.
Et pour le neuf ?
Pour le neuf, nous avons nos propres données, relatives aux quelque 1.000 copropriétés sur lesquelles nous avons été missionnés par des promoteurs, depuis 5 ans, pour mettre les syndics et prestataires en concurrence et optimiser les budgets de charges.
Comment les charges de copropriété sont-elles prises en compte dans l'analyse de la solvabilité des ménages ?
Pour intégrer les charges de copropriété dans le calcul du taux d’effort, les banques qui financent les acquéreurs ont leurs algorithmes, généralement opaques. Ce que nous savons, c’est qu’ils varient d’une banque à l’autre et sont appliqués sans considération des charges réelles de l’immeuble, et plutôt de manière à limiter les risques pour le banquier. Les promoteurs qui tentent de faire valoir des budgets de charges maîtrisés ne sont pas encore entendus. C’est très regrettable.
Comment remédier à ce dysfonctionnement ?
Il faudrait que les banques acceptent de considérer les budgets de charge prévisionnels des programmes neufs qui lui sont présentés. Nous y travaillons. L’impact peut-être très important. Prenons un exemple : un appartement de 54 m2 acheté 250.000 € avec un prêt bancaire à 3,1 % et 0,2 % d’assurance sur 25 ans entraîne une mensualité de 1.250 €/mois. Les charges représentent en moyenne 200 €/mois (eau et chauffage inclus), soit 17 % de la mensualité. Si l’on arrive, comme nous le faisons, à diminuer de 30 % le montant des charges, on redonne 40.000 € de pouvoir d’achat à l’acquéreur, ce qui est peut être déterminant pour la solvabilité de nombreux ménages !
Pour optimiser les charges de copropriété, quels conseils donnez-vous aux opérateurs immobiliers qui produisent du neuf ?
Il y a des marges d’optimisation à toutes les étapes du projet : la conception architecturale, la définition des prestations et la livraison. En phase de conception, je ne vais pas vous parler des sujets de thermique ou de ventilation qui ont à l’évidence un impact sur les charges, les promoteurs connaissent bien cela. En revanche, on voit parfois des choses étonnantes qui vont à rebours du bon sens et qui montrent que les concepteurs n’intègrent pas tous les paramètres de l’exploitation.
À quelles choses étonnantes pensez-vous ?
Un exemple : construire 20 logements en deux immeubles au lieu d’un seul peut partir d’une bonne intention, mais cela augmente de 25% les charges de ménage, d’ascenseur, d’assurance, etc. Le cas s’aggrave quand ces deux immeubles donnent lieu à deux copropriétés juridiquement distinctes, ce qui alourdit les frais de syndic. Et la cerise sur le gâteau, c’est l’ASL[1], créée pour gérer une voirie commune aux deux immeubles, d’où un troisième mandat de syndic ! Clairement, lors de la conception, l’usine à gaz juridique engendrée et les coûts afférents n’ont pas été mesurés.
Un autre exemple ?
Les terrasses : peu de gens savent, même parmi les syndics, que la garantie décennale de l’étanchéité ne fonctionnera que si la copropriété peut démontrer qu’elle a fait effectuer un contrôle annuel. C’est extrêmement coûteux, jusqu’à 10 % du budget annuel de la copropriété, pendant 10 ans donc. Avec des balcons ou des loggias, ce coût est ramené à zéro.
Et au moment des choix des prestations ?
Pour rester sur le sujet des terrasses, le coût du contrôle peut varier dans un rapport de 1 à 4 selon que les terrasses sont équipées de dalles faciles à retourner – de plus en plus rares – ou de planches de bois vissées. On peut aussi comparer le PVC et la moquette pour les parties communes : le premier doit être lavé chaque semaine, la seconde aspirée une fois par mois et shampouinée une fois par an. Le budget n’est pas le même.
Troisième étape, donc : la livraison…
Ici, ce qui fait la différence, c’est la mise en concurrence des syndics et des prestataires, qui sont nombreux à intervenir au moins une fois dans l’année : ménage, entretien des espaces verts, contrôle de l’étanchéité, sécurité incendie, maintenance de l’ascenseur et autres équipements techniques, fourniture d’énergie… En règle générale, le promoteur a pour habitude de faire élire un syndic de sa connaissance la première année et ce dernier va imposer ses prestataires. Notre service, au contraire, permet aux copropriétaires en AG constitutive de choisir leur syndic, leurs prestataires ainsi que le niveau de prestation qu’ils souhaitent. C’est très innovant et très efficace pour contrôler les coûts.
Les aménageurs sont-ils conscients de l'importance de maîtriser les charges de copropriété et de leur propre rôle ?
Pas totalement ! Rares sont ceux qui abordent le sujet dans les règlements de consultation qu’ils organisent. À leur décharge, ils ne sont pas en contact avec les utilisateurs finaux et ils manquent de retour d’expérience. Et pourtant, leurs prescriptions peuvent être de nature à impacter les charges de copropriété. On pense aux espaces verts qui seront entretenus par les copropriétés, dans les cœurs d’îlot, par exemple : il est souhaitable de proscrire les pelouses, dont l’entretien est très exigeant. D’autres solutions existent.
Je voudrais aussi souligner le cas assez sensible du chauffage urbain. Il est encouragé par les collectivités parce qu’il utilise une source d’énergie renouvelable. Je ne le conteste pas, cela va dans le sens de l’histoire. Malheureusement, le modèle économique de l’investissement fait que les premiers immeubles raccordés sur une nouvelle boucle le paient au prix fort, ce qui ne me semble pas normal. Une solution consisterait à prévoir un chauffage au gaz dans un premier temps et à basculer sur le chauffage urbain quand il y a suffisamment d’abonnés pour répartir les coûts et arriver à une facture acceptable.
[1] Association syndicale libre : groupement de propriétaires fonciers constitué pour poursuivre un but d'intérêt collectif. https://outil2amenagement.cerema.fr/outils/lassociation-syndicale-libre-asl
Propos recueillis par Quentin Lamour et Jeanne Bazard
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