Ces dernières années, pour faire face aux difficultés, les promoteurs immobiliers ont largement eu recours aux ventes en bloc (VEB) : elles représentaient 51 % des réservations en 2024, contre seulement 25 % avant 2020. Cette quasi-parité, qui illustre bien la chute des ventes aux propriétaires occupants et aux investisseurs particuliers (avant même l’extinction formelle du Pinel au 31/12/2024) devrait se maintenir en 2025.
Trois segments de marché en progression
Au sein des ventes en bloc de logements, le locatif intermédiaire (VEB LLI) connaît une croissance marquée, avec près de 19.000 unités livrées en 2024, représentant environ 50 % des 37.534 logements estimés par la DHUP. Ce segment, situé entre les loyers du logement social et ceux du marché libre, attire aussi bien les bailleurs sociaux que les investisseurs à la recherche d’une solution stable et sécurisée. Cette croissance, portée par les acquisitions conjoncturelles d’Action Logement et de CDC Habitat (plans de relance) est toutefois appelée à ralentir.
La réhabilitation dans l'ancien est une option envisageable pour un certain type d’investisseur, soutenu par des dispositifs fiscaux comme le déficit foncier et le dispositif Malraux. Ce type de projet séduit les investisseurs en quête d’avantages fiscaux, tout en répondant à la demande croissante de logements dans les centres-villes. Ce marché de niche reste principalement destiné à des investisseurs (très) aisés, attirés par des biens à forte valeur patrimoniale, et disposant de budgets supérieurs à la moyenne. La prorogation du dispositif "Denormandie dans l’ancien" jusqu’au 31 décembre 2026, pour permettre son évaluation, ouvre toutefois ce marché à une clientèle plus large.
Également en croissance, le BRS vendu en VEFA à un OFS. Avec 3.500 logements livrés en 2024 et 4.700 ventes nettes réalisées la même année, ce mécanisme dissociant foncier et bâti facilite l’accès à la propriété pour de nombreux ménages, notamment dans les zones tendues. Ces logements durablement abordables du fait de l’encadrement de la revente et du rechargement du bail, pris en compte au titre des quotas SRU, répondent bien aux attentes des collectivités locales.
À noter que le BRS s’inscrit plus largement dans le marché de l’accession abordable, qui fait preuve d’une certaine résilience et donne lieu à un foisonnement intéressant d’innovations.
De nouveaux segments pour reconquérir les investisseurs
La loi de finances 2024 a introduit deux nouveautés relatives au LLI.
LLI « particuliers »
Les avantages fiscaux liés au logement locatif intermédiaire ont été étendus à toutes les personnes morales, donc aux particuliers à travers une SCI. Ce dispositif permet de bénéficier d’une TVA à 10 % et d’un crédit d’impôt équivalent à une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
Les promoteurs ont bien saisi l’enjeu de soulager leurs clients de toute « charge mentale » et autre paperasse administrative, en proposant des solutions clés en main, et un accompagnement étroit via des structures de conseil (avocats fiscalistes ou experts comptables).
Ce LLI « particuliers » est-il susceptible de se substituer au Pinel ?
Les records historiques de ventes à investisseurs ont été atteints sous les ères Scellier (68.000 ventes soit 64 % des ventes au détail en 2009) et Pinel (67 000 / 54 % en 2017), lors de deux années correspondant au cycle haut de la promotion immobilière. Toutes les ventes à investisseurs ne sont néanmoins pas réalisées via les dispositifs de défiscalisation (exemple : émergence du LMP/LMPNP depuis 2023). Notons inversement la contre-performance du Duflot (30.000 / 40 % en 2013), un dispositif un peu plus contraignant et moins facile à appréhender. On trouve une proportion encore inférieure en 2024 (30 % à 35 %), soit un niveau plancher de 15.000 à 18.000 ventes.
Une première estimation, basée notamment sur le fait que le LLI « particuliers » est plus compliqué (montage d’une SCI, détenue par 2 associés minimum) et moins puissant que ces dispositifs historiques (absence de défiscalisation, durée de détention) nous conduit à estimer qu’il pourrait atteindre progressivement 5 % à 10 % des ventes annuelles au détail. Cela s’ajoutera aux autres formes d’investissement locatif dans le neuf (loueur meublé non professionnel, investissement patrimonial).
LLI « résidences services »
Les résidences services en LLI, telles que les résidences pour étudiants ou pour seniors autonomes, bénéficient désormais d'un cadre réglementaire complet avec la publication du décret n° 2024-1144 du 4 décembre 2024. Ces logements intégrant des services sont particulièrement attractifs pour les investisseurs, avec des loyers sécurisés par des exploitants professionnels et une réponse aux attentes de flexibilité et de confort résidentiel.
Le paysage immobilier a muté ces dernières années : déclin anticipé du Pinel, chute du volume de vente à propriétaires-occupants, montée du BRS et innovations dans le domaine de l’accession abordable, affirmation du LLI, frémissement de la réhabilitation patrimoniale… redessinent les contours du marché.
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