Données immobilières, études et conseil

Comment Pirmil-les Isles embarque les acteurs du territoire dans la transition écologique

Sourçage, partage, arbitrage, réduction des incertitudes… la démarche adoptée par Nantes Métropole Aménagement tranche avec les pratiques habituelles. Matthias Trouillaud nous en parle.

Équipe ADEQUATION

Publié le 14/01/2022

 

Un grand projet peut-il se donner la transition écologique pour authentique priorité et devenir par là le moteur d'une nouvelle économie locale de l'aménagement et de la construction ? C'est le pari ambitieux relevé par Nantes Métropole Aménagement à Pirmil-Les Isles (Nantes et Rezé). Sourçage, partage, arbitrage, réduction des incertitudes… la démarche adoptée par l'aménageur tranche avec les pratiques habituelles. Laissons Matthias Trouillaud, qui pilote ce projet avec Céline Recknagel, exposer la stratégie du projet et les multiples outils méthodologiques mis au point avec son équipe de maîtrise d'œuvre et ses AMO.

Matthias Trouillaud, responsable d'opérations Nantes Mtropole Amenagement

Commençons par rappeler la nature et surtout l'ambition du projet de Pirmil-Les Isles

C'est une grande opération d'aménagement située à la fois sur Nantes et Rezé, qui prévoit la construction de 300 000 m2 dont 3 300 logements. La ZAC a été créée en 2018 et sa réalisation confiée à Nantes Métropole Aménagement, Société Publique Locale en charge d’une trentaine d’opérations pour les collectivités. Dans la foulée, la maîtrise d’œuvre urbaine a été confiée à Obras, avec une équipe de co-traitants élargie.

Mais la genèse du projet avait été longue et suscité de nombreuses réflexions. C'est en 2017 que la commande politique est devenue catégorique : la transition écologique, et tout particulièrement l'économie circulaire, étaient deux préoccupations à placer "sur le haut de la pile". En outre, le projet devait bénéficier à l'économie locale en ce sens qu'il devait permettre aux entreprises de montrer ce qu'elles savaient faire, mais aussi structurer différentes filières régionales dans l'univers de la construction, du paysage, des services. En tant que SPL, structure souple avec des objectifs relevant de l’intérêt général, nous avons vu là une opportunité pour réinterroger globalement nos modes de production et de faire.

Cette ambition claire et forte a été réaffirmée en 2019 aux acteurs locaux des filières concernées, quand les grandes orientations leur ont été présentées par les élus. Cela a été fait de manière assez solennelle et très directe : préalable à tout, la question de la métrique carbone, du respect des Accords de Paris et du PCAET a été posée avec le concours de notre bureau d’études ZEFCO. En particulier, nous avons montré la courbe de l'accumulation des gaz à effet de serre dans l'atmosphère et dit "Voilà le sujet n°1."

Illustration - Le projet Pirmil - Les Isles (situation dans l'estuaire)
Le projet Pirmil - Les Isles (situation dans l'estuaire)

Le projet Pirmil-Les Isles : situation dans l'estuaire

Dans quel sens avez-vous changé votre façon d'envisager l'aménagement ?

Le développement d'un projet urbain se fait encore presque toujours de manière séquentielle, en réglant un sujet après l'autre, de l'amont à l'aval de la chaîne de valeur. Ce processus ne peut pas fonctionner dans un projet conçu comme écologique de part en part, puisque l'écologie impose de raisonner de façon systémique. Or ce type de raisonnement n'est pas du tout habituel dans nos métiers. On peut bien en parler dans des colloques, en pratique on s'enferme dans des incantations qui ne débouchent pas sur un réel changement. Nous sommes donc allés chercher notre inspiration ailleurs : dans le marketing industriel, dans ce qui se fait autour de la structuration des filières économiques, et aussi dans les méthodes entrepreneuriales telles que celle de l'effectuation, développée par le professeur et consultant spécialisé dans l'innovation, Philippe Silberzahn. L'idée, c'est de décortiquer les processus de production de chaque volet du projet – Comment se font les démolitions, comment sont traités les sols, comment sont créées les offres de déplacement, en termes d'infrastructures comme de service, etc. Il s'agit de démonter un à un tous les moteurs, en mettant les mains dans le cambouis.

Pouvez-vous donner un exemple de cette analyse systémique ?

Prenons le paysage. À un moment, les plans ont été modifiés afin de planter 50 000 arbres, soit 14 fois plus que ce qui s'observe habituellement, en ratio, dans les projets d'aménagement. Cela remet forcément en cause certaines pratiques courantes. Avec à nos côtés notre paysagiste (l’agence D’Ici Là Paysages) et notre architecte-urbaniste (Obras), nous avons eu des discussions approfondies avec les pompiers, par exemple, sur les sujets d’accessibilité des façades ; ou avec les services de collecte des déchets, pour décider de renoncer aux conteneurs enterrés afin de laisser le sous-sol aux racines, et parce que les grues nécessaires pour les vider ne pouvaient plus opérer dans un contexte très arboré.

Voilà pour l'amont, mais nous avons aussi considéré l'aval, notamment la production des arbres, en interrogeant les pépiniéristes. Et nous avons constaté que la filière locale n'est pas aussi locale qu'il paraît puisque les pépinières envoient les jeunes arbres croître dans d'autres pays européens, pour éviter de payer de l'impôt sur leur production stockée, avant de les faire revenir par camion au moment de les vendre. C'est un sujet très impactant qu’il nous faut traiter en discutant avec les acteurs locaux et en réformant le processus de "commande de l’arbre".

Illustration - Préfiguration des ambiances arborées
Préfiguration des ambiances arborées

Pirmil-Les Isles : Préfiguration des ambiances arborées

Cette méthode porte-t-elle un nom ? Comment l'avez-vous déroulée ?

La démarche générale ne porte pas de nom particulier, mais le fait de partager la réflexion en amont auprès des différents acteurs susceptibles de participer à la production du projet, nous l'avons appelé sourçage.

Dès 2017, nous avons lancé un sourçage individuel. Au début, nous nous sommes appuyés sur des "têtes de filière" telles que Novabuild,  Atlanbois, Construire en Chanvre, le Collectif Paille Armoricain, etc. ainsi que sur des relais institutionnels tels que le CSTB, le BRGM et la DREAL. Par la suite, l’expérience et les rencontres aidant, le repérage de personnes ressources s’est fait plus aisé. Nous avons rencontré plus de 100 personnes à ce jour, qui sont rentrées dans le détail de la maturité de leurs solutions techniques et de leurs modèles économiques. Ils ont mis l’accent sur des points de difficultés, mais aussi sur leurs capacités et besoins de commande. 

Dans un second temps, nous avons organisé un sourçage collectif avec le soutien de Novabuild, cluster du BTP en Pays-de-la-Loire et centre de ressource de la construction durable, dans le cadre d’ateliers thématiques de 60 à 80 personnes réunissant l’ensemble des acteurs des chaînes de valeur concernées.

De quoi parlait-on dans ces ateliers ?

Dans ces ateliers comme dans les entretiens individuels, nous avions quatre thèmes de réflexion : les filières de construction, les sols et la végétation, les services et usages bas carbone, les programmations et les modèles immobiliers. 

Qu'en avez-vous retiré, par exemple en ce qui concerne les modes constructifs ?

Nous avons découvert un facteur de risque important : que certains procédés prescrits, en bois et paille, pour prendre un exemple, ne soient pas aisément assurables en assurance construction (dommage et responsabilité) parce que trop innovants et ne relevant donc pas encore de ce qui est appelé de la technique courante. L'enjeu est évidemment considérable : si ce problème avait été découvert en aval,  comme c’est le cas un peu trop souvent sur des opérations très ambitieuses, il était de nature à remettre en cause l'empreinte carbone du projet ou à créer un contre-exemple pour la transition des filières. 

Nous avons donc confié une mission à Ingénéco Technologies, un bureau d'études spécialisé dans ces questions. Il a passé en revue l'ensemble des procédés constructifs susceptibles d'être employés dans le projet, comme le ferait un bureau de contrôle, en dialogue voire en débat avec les filières constructives et l’équipe de maîtrise d’œuvre urbaine. Bien appréhender les sujétions assurantielles et réglementaires est indispensable avant de lancer la machine.

Illustration - Atelier de sourçage collectif du 11 décembre 2019 consacré aux filières de construction en transition
Atelier de sourçage collectif du 11 décembre 2019 consacré aux filières de construction en transition

Atelier de sourçage collectif du 11 décembre 2019 consacré aux filières de construction en transition

Que faut-il entendre par "services et usages bas carbone" ?

Le point de départ est qu'un habitant du quartier en 2040 doit pouvoir y vivre en n'émettant pas plus de deux tonnes de carbone par an, conformément aux Accords de Paris sur le climat. Nous prévoyons par exemple une ASL [association syndicale libre] dotée de moyens pour apporter aux habitants des services permettant d'atteindre cet objectif. Par exemple via une offre de mobilité très poussée, complémentaire de celle des collectivités.

Pour l'habitant, respecter les objectifs de sobriété carbone signifie entre autres choses qu'il ne possèdera qu'exceptionnellement une voiture individuelle, d'où l'absence totale de parcs de stationnement souterrains dans le projet, mais des parkings en silo appelés à changer de fonction une fois devenus inutiles. En revanche, il lui faudra un vélo, voire plusieurs, électrique(s) et partagé(s). Or aujourd'hui ces vélos sont en nombre limité et très onéreux. Nous envisageons donc que la future ASL les procure, à un prix avantageux. D'autres services sont prévus : une conciergerie, des espaces à usage partagé, du co-working de quartier, etc.

Le travail de sourçage, confié au cabinet Lefeuvre, a consisté à rencontrer les différents prestataires de service, ce qui représente une énorme galaxie d'acteurs, pour repérer les "trucs et astuces" à savoir avant de faire des choix. Le cabinet a ensuite "fait tourner les bilans" de la future ASL en intégrant les coûts d'investissement, de mise en œuvre et d'exploitation des services proposés.

Toute cette matière et ces réflexions ont été ensuite incorporées au projet pour valider le modèle économique de l'opération…

Nous avons travaillé avec ADEQUATION sur les bilans prévisionnels des opérateurs, intégrant les prix de vente des logements, les simulations de coût de construction, leur participation aux services bas carbone. Ce faisant, nous avons fait évoluer certaines choses. Par exemple, nous avons revu à la baisse les surfaces que nous avions prévu d'affecter à l'ASL, qui pesaient trop lourd dans le bilan. Nous avons aussi dosé l'effort à faire en termes de matériaux biosourcés, en abandonnant le principe de la construction bois intégrale, ce qui se justifie aussi en regard de la fonction de démonstrateur du projet. Moyennant quoi nous sommes parvenus à un équilibre. Et nous continuons à réfléchir à des solutions alternatives de financement des parkings pour optimiser encore le bilan. Cette approche bilancielle nous a permis de valider le modèle économique global du projet urbain et de présenter l'ensemble aux élus des villes et de la Métropole.

En quoi l'abandon de la construction bois intégrale se justifie-t-elle au regard de la fonction de démonstrateur du projet ?

C'est une question importante car le terme de démonstrateur peut être compris de différentes manières, générant une forme de dilemme. Il peut s'agir soit d'un démonstrateur de rupture technologique, assez élitiste et peu réplicable, soit un démonstrateur d’innovation incrémentale, qui peut accélérer la massification des pratiques et permettre aux très nombreux acteurs de toutes les filières constructives de faire les pas de côtés nécessaires. Certaines opérations développent le premier type. Pour ce qui nous concerne, nous avons jugé le second plus adapté à notre contexte. Pour nous, l’approche incrémentale adoptée est préférable, car cohérente avec la vocation de Pirmil-Les Isles à soutenir la transition écologique des filières locales de la construction et du paysage.

Vous êtes donc maintenant prêts à consulter les opérateurs immobiliers ?

Oui et non, car pour rester dans notre logique, nous ne voulions pas leur présenter le projet d'emblée sous la forme classique d'une consultation, mais comme un objet de discussion, pour recueillir des suggestions ou des points de vigilance. Nous avons eu l'idée de copier ce qui se fait dans l'informatique, quand on demande aux utilisateurs de tester la version beta d'une application. La maîtrise d'œuvre a préparé des dossiers décrivant cette version beta du projet et des prescriptions pour faire réagir dans le cadre de séances de travail collectives appelées focus groups. Au total, nous avons conduit jusqu’à présent neuf focus groups, sur des thèmes proches de ceux des ateliers de sourçage.

Illustration - Périmètres et trame verte de la ZAC Pirmil - Les Isles
Périmètres et trame verte de la ZAC Pirmil - Les Isles

Périmètres et trame verte de la ZAC Pirmil - Les Isles

Comment avez-vous sélectionné les participants ?

Les deux premiers groupes ont été constitués par la Ville de Rezé et la Métropole puisqu'il s'agit respectivement de cinq bailleurs sociaux et de cinq coopératives HLM, ces dernières en vue de la création de logements en BRS. Ils et elles ne sont pas pour autant désignés à ce stade comme attributaires des droits à construire, cela viendra dans un second temps. Pour le troisième groupe, celui des promoteurs privés, nous nous sommes appuyés sur le Club immobilier Nantes Atlantique, qui a délégué cinq de ses membres. 

Qu'en retirez-vous ?

Déjà, nous sommes contents d'avoir pu partager avec eux nos différentes démarches de diminution des incertitudes, je veux parler des travaux de Ingénéco Technologies sur les procédés constructifs, du cabinet Lefeuvre sur les services et usages bas carbone, et d'Adequation sur les bilans d'opération. Cela montre que nous avons identifié en amont les écueils à éviter, structuré la réflexion et commencé à mettre en place des outils qui font que chacun sait où il va.

La réflexion se poursuit dans le cadre des focus groups. Actuellement nous échangeons avec les opérateurs sur la contribution servicielle qu’ils auraient à prendre en charge dans les bilans d’opération, sur le niveau de charge qui resterait aux usagers et sur les montages juridiques et organisationnels permettant d’éviter les effets "d’usine à gaz". L’idée est d’avoir un système robuste, efficient, et souple. En effet, si la contrainte climatique est une certitude, on ne peut pas en revanche préjuger du service qui sera pertinent en 2040. Mais on peut dimensionner une enveloppe, une capacité à faire, et designer une offre de démarrage qui ait du sens.

Les bailleurs et coopératives se sont montrés collectivement très proactifs en missionnant deux économistes pour mieux appréhender le coût de construction de chaque lot. D'une manière générale, ces échanges sont extrêmement instructifs, nous avons collecté énormément de matière et approfondi à temps des sujets auxquels nous n'avions pas pensé. Pour prendre un exemple, l’articulation entre ASL de quartier et modes de gestion des bailleurs sociaux doit être finement définie.

Où en êtes-vous aujourd'hui ?

Nous mettons au point les dossiers de consultation et toute la documentation de la première phase, en vue d’un lancement au printemps 2022. Nous aurons encore quelques focus groups en février et mars. Les ajustements éventuels seront présentés et débattus en parallèle avec les services et élus concernés. Nous y sommes presque ! Pour conclure, je voudrais saluer l'implication de notre équipe de maîtrise d'œuvre urbaine, conduite par Frédéric Bonnet[1], à laquelle cette démarche ambitieuse doit beaucoup. Et rappeler, mais faut-il le préciser, que rien de tout cela n'aurait été possible hors d'une action publique fortement soutenue politiquement par Nantes Métropole et les villes de Nantes et de Rezé. 

 

[1] L’équipe de maîtrise d’oeuvre urbaine comprend : OBRAS, architecte-urbaniste, mandataire : coordination et écriture des enjeux urbains et architecturaux, ZEFCO – L’Atelier de la ville en transition : enjeux carbone et plus largement environnementaux, D’ICI LA : paysagiste concepteur, BIOTEC : expert écologie et renaturation, RR&A : expert mobilité, ARTELIA : VRD, études réglementaires et modélisation du risque inondation, GINGER BURGEAP et GINGER CEBTP : sol, pollution et géotechnique

Y ont été adjoints : LEFEUVRE IMMOBILIER : syndic (services et usages bas carbone), INGENECO TECHNOLOGIES : expert innovation et assurabilité (modes constructifs), ADEQUATION: expert des marchés immobiliers (volet économique et montages immobiliers), VRAIMENT VRAIMENT : AMO participation citoyenne


Propos recueillis par Jeanne Bazard

©Brian Garrity-Unsplash

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