QUARTUS expérimente la mixité au palier

Ce projet se situe à Paris 14e, dans la ZAC Saint-Vincent-de-Paul. Pouvez-vous rappeler le contexte ?

Nous voulions tester une autre démarche de conception et de gestion des projets, plus souple et adaptée à l’évolution des modes d’habiter ; une nouvelle manière d’appréhender l’habitat. Aujourd’hui, le permis de construire déposé est en cours d’instruction ; nous lancerons la commercialisation après sa délivrance.

De quoi se compose le programme ?

Le projet se compose de 134 logements (dont 30 % de logements sociaux imposés par le cahier des charges de l’aménageur) et des surfaces d’activités et de commerces à rez-de-chaussée : 75 logements en accession, 34 logements locatifs sociaux dans les trois types de financement (PLAI, PLUS et PLS) ainsi que 25 logements en BRS (bail réel solidaire). Les logements locatifs sociaux seront acquis par notre partenaire Habitat et Humanisme qui dispose également d’un OFS (organisme foncier solidaire) pour nous accompagner dans la réalisation des logements en BRS. Cette offre de logements BRS nous permet d’une part d’accueillir des acquéreurs qui ne peuvent pas acheter leur résidence en accession classique et ne sont pas non plus éligibles au logement social, d’autre part de diversifier encore plus le profil sociologique de la résidence. Les socles actifs seront quant à eux vendus à la RIVP, comme tous les lots d’activités et de commerces de la ZAC.

Comment s’organise cette mixité dans l’espace ?

L'idée de la mixité au palier est née de la volonté de proposer une programmation inclusive et solidaire, dans la continuité des Grands Voisins [nom donné à l’occupation transitoire du site avant les travaux, ndlr]. Habitat et Humanisme avait déjà testé la mixité au palier à plus petite échelle. Nous avons donc pris le parti de répartir les logements afin que chaque palier comporte au moins un logement de chaque catégorie. Il y a plus de logements en accession, ils sont donc plus nombreux au palier.

Est-ce cela que vous entendez par « une nouvelle manière d’appréhender l’habitat » ?

Pas seulement, car nous avons aussi travaillé l’agencement intérieur des logements qui s’émancipe en partie des codes traditionnels de l’immobilier résidentiel, telle que la distinction jour/nuit, par exemple. Tous les logements ont été conçus de la même manière, sans différentiation de traitement des matériaux ou de qualité de construction. Qu’ils soient en accession libre ou aidée ou en locatif social, nous proposons des logements du studio au 4/5 pièces. La mixité sociale au palier de ce programme est innovante et demande un accompagnement spécifique. Nous avons beaucoup travaillé sur ce sujet, en particulier avec l’Institut des futurs souhaitables. L’enjeu est de maximiser les interactions positives entre les occupants pour nourrir un « bien vivre ensemble ».

Quelles dispositions avez-vous prises pour accompagner cette mixité affirmée ? 

Il est essentiel que les futurs habitants soient clairement informés et adhèrent pleinement à cette composante sociale du projet. Nous avons donc élaboré une charte, que nous soumettrons aux futurs habitants (qu’ils soient acquéreurs ou locataires), par laquelle nous exprimons le fait que vivre dans cette résidence demande une forme d’engagement, de participation. Cette charte est une manière d’établir les fondements du « bien vivre ensemble », pour stimuler et accompagner les rencontres de populations variées. Elle comporte quatre thèmes : une diversité qui fonde le projet commun, une solidarité de voisinage, une vie plus écologique et l’implication de tous dans l’organisation de la vie de l’immeuble.

Le projet comporte aussi, en son centre, une grande serre au rez-de-chaussée « haut », qui sera un lieu d’échange, de rencontres, et un forum des services au rez-de-chaussée « bas », avec un espace de valorisation des déchets et un atelier de réparation des vélos. Ces lieux communs sont nécessaires pour favoriser les rencontres, les échanges, les interactions entre les futurs habitants. En outre, la résidence disposera d’un  « hospitality manager », une sorte de gardien garant de l’esprit du lieu, pour accompagner la vie des habitants, lever les freins, créer du lien, animer la communauté des habitants.

Au moment du concours, vous parliez aussi de « revisiter » la copropriété, qu’entendiez-vous par là ?

C’est une façon de parler car nous ne prétendons évidemment pas nous soustraire à la loi de la copropriété. Il y aura donc bien une copropriété classique, avec son syndic. Habitat et Humanisme y sera représenté ainsi que les acquéreurs libres et aidés (BRS). Mais si nous voulons que la communauté fonctionne, il faut que tous les habitants puissent s’exprimer, sans considération du fait qu’ils soient propriétaires ou locataires. L’idée est de pouvoir à un moment mettre tout le monde au même niveau.

L’Institut des Futurs Souhaitables nous a accompagnés dans la définition d’un mode de gouvernance partagée, adapté à notre projet, et basé sur le modèle de la « sociocratie », avec notamment des décisions prises par consentement plutôt que par un vote majoritaire. Nous allons créer en amont une association loi de 1901 pour réunir tous les habitants autour du projet de vivre ensemble, permettant l’expression de tous les occupants et l’existence de cette communauté auprès de la copropriété et du syndic. C’est très important pour faire remonter des demandes des occupants, des dysfonctionnements, des suggestions. C’est aussi une manière de responsabiliser les habitants dans le fonctionnement de la résidence.

Avez-vous déjà élaboré des règles de fonctionnement ? L’hospitality manager sera-t-il payé par la copropriété ?

La réflexion se poursuit avec des notaires et des syndics, de manière à sécuriser ce fonctionnement et à faire en sorte qu’il soit pérenne. Le rattachement de l’hospitality manager est envisagé au niveau du syndic de copropriété. Nous savons bien qu’il n’est pas immuable, et que la copropriété est libre de faire ce qu’elle veut. Mais nous cherchons à impulser un fonctionnement qui nous paraît bénéfique, aussi bien pour les habitants que pour les copropriétaires. C’est pour cela que QUARTUS financera la mission de l’hospitality manager pendant les deux premières années ainsi qu’un accompagnement de l’association par l’Institut des Futurs Souhaitables. Il ne faut pas considérer l’hospitality manager comme une charge supplémentaire, car il apporte une vraie valeur à la copropriété en veillant à la qualité du cadre de vie et à la convivialité au sein de la résidence.

Propos recueillis par Jeanne Bazard

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