Continuer à produire du logement abordable et social en temps de crise

En ouverture, Tristan Ruiz, directeur marché bailleurs sociaux et OFS chez ADEQUATION, expose rapidement la situation. La promotion immobilière subit une crise historique, et le logement social lui emboîte le pas. Outre l'effet VEFA (56 % des logements sociaux sont actuellement produits par des promoteurs en difficulté), les capacités financières des bailleurs sociaux sont clairement insuffisantes pour faire face aux besoins simultanés de construction de nouveaux logements et de rénovation thermique de l'existant. Tout cela s'ajoute à une série d'évolutions réglementaires ayant touché le monde HLM depuis 2018 (loi ELAN en particulier), obligeant les bailleurs à d'importants efforts d'adaptation mais leur permettant aussi de développer de nouveaux modèles de production, plus diversifiés.

Cela passe notamment par des regroupements de marques et de compétences, à l'instar du groupe Idelians, qui se positionne comme "acteur multicarte 360°". Côté produits, le bail réel solidaire (BRS), le logement locatif intermédiaire (LLI) et les résidences services sont trois formes de logement abordable offrant de véritables opportunités de diversification pour les bailleurs sociaux.

Recevoir la présentation

Témoignages

Denis Tudoux, directeur régional Ouest d'ADEQUATION, anime l'échange qui suit avec Pierre Grange, directeur du développement et du patrimoine de Podeliha, premier bailleur de la région Pays-de-la-Loire (28 000 logements), rattaché au groupe Action Logement, et Pierre Magimel, directeur général adjoint du Groupe CISN (Coopérative Immobilière de Saint-Nazaire) intégré au réseau Procivis.

Nos invités restent déterminés à poursuivre leur développement, dans un contexte marqué par des besoins accrus en fonds propres – jusqu'à 30 % dans certaines opération quand la norme était de 15 % il y a à peine plus d'un an –, et une concurrence exacerbée tant dans l'accès au foncier que dans la commercialisation, la clientèle solvable étant de moins en moins nombreuse. Une logique de mutualisation des charges s'est imposée, soit par la fusion de plusieurs entités (Podeliha), soit par l'implantation des nouveaux logements locatifs autour du parc existant (CISN).

Podeliha est nettement tournée vers la diversification de ses activités, via le rôle d'aménageur pour se positionner en amont sur la chaîne de valeur, et vers la mixité de ses programmes, avec l'adjonction de PLS et de LLI et d'accession sociale ou de BRS pour équilibrer ses opérations. CISN a entrepris d'élargir son offre de produits, allant de l'accession abordable à l'habitat spécifique et d'améliorer sa couverture territoriale. La coopérative compte également offrir ses services d'opérateurs global dans un dialogue renforcé avec les acteurs du territoire.

Mettre la crise à profit pour monter en compétence

La question des compétences est centrale, cette période de crise étant mise à profit pour réapprendre les fondamentaux. La maîtrise d'ouvrage, considérée par chacun comme le "cœur de métier" de son entreprise, fait l'objet d'une attention nouvelle, comme si la page VEFA devait bientôt se tourner. Beaucoup de jeunes monteurs d'opération, qui n'ont connu que ce mode de fonctionnement, doivent apprendre à mieux maîtriser les coûts, la qualité et les délais d'opérations menées en maîtrise d'ouvrage directe ou via des contrats de promotion immobilière, ou encore aller chercher des opportunités telles que le rachat de PC purgés (Podeliha).

Mais d'autres compétences sont mobilisées et mises en synergie. Podeliha s'est ainsi dotée d'une filiale, Axeliha, assurant les métiers de promotion immobilière, réhabilitation et syndic. CISN possède déjà ces compétences et mise sur cette diversité, signature du réseau Procivis. Au-delà des compétences, c'est l'expertise qu'il faut aller chercher, pour s'adapter à un environnement qui en réclame de plus en plus. En particulier dans le domaine juridique, pour mettre en place des montages innovants et construire "sur des fonciers qui ne [leur] appartiennent pas" (emphytéose), notamment, pour Podeliha, en partenariat avec les foncières commerciales.

©ADEQUATION