La production de logements neufs est soumise depuis plus de 20 ans à des cycles préjudiciables au bon fonctionnement du marché. Si la moyenne reste de l’ordre de 400 000 logements, les volumes varient entre 350 000 et 450 000 logements par an, tandis que les prix, eux, croissent régulièrement.
Cette oscillation s’explique de la manière suivante. De manière rationnelle, l’appareil productif du BTP est dimensionné pour répondre à des niveaux de commande correspondant au point bas du marché. Quand la demande augmente, la pression sur les carnets de commande fait s’envoler les coûts de construction, pesant sur les prix de vente des logements au point que le nombre d’acheteurs solvables diminue.
La production marque alors le pas, puis rencontre un second frein : les stocks de foncier, très sollicités dans la période faste précédente, se tarissent. Les ventes continuent à baisser faute de programmes commercialisables, et les prix à monter, en raison cette fois de la pénurie de foncier, jusqu’à ce que des mesures de relance et/ou la reconstitution des stocks permettent d’inverser la tendance… et de repartir pour un cycle.
Pour atténuer cet effet de “stop and go”, il suffirait d’élever le niveau moyen des stocks de foncier.
Schématiquement, si l’offre foncière était toujours supérieure aux besoins, la production resterait soumise à la capacité de production des entreprises du BTP, mais le marché s’ajusterait, en volume et en prix, selon des cycles moins marqués puisqu’il ne subirait plus la pénurie de foncier.
Ainsi, si les droits à construire prévus par les PLU et les opérations publiques d’aménagement étaient prévus pour construire non pas 400 000 logements par an mais 415 000 logements, la filière disposerait d’un fonds de roulement suffisant pour absorber les écarts de production d’une année sur l’autre.
Or ce fonds de roulement n’est pas si difficile à trouver. Il correspond à peu près à ce que les très nombreuses contraintes pesant sur la conception architecturale et urbaine des bâtiments fait “perdre” de surfaces de plancher.
En desserrant ces contraintes, toutes choses égales par ailleurs, l’amplitude des cycles de production pourrait se resserrer entre 380 000 et 425 000 logements annuels. Le point bas augmenterait de 30 000 logements, amenant les entreprises du bâtiment à hausser leur jauge en conséquence.
La pénurie de foncier est régulièrement, et à juste titre, accusée de faire monter les prix, et il y aurait beaucoup à dire sur la rente foncière et ses effets inflationnistes dans notre pays.
En attendant, une meilleure gestion des stocks de foncier par les autorités régulatrices aurait des effets bénéfiques immédiats. Il suffirait de viser un stock annuel un peu supérieur aux besoins, ce qui peut être fait à capacité financière inchangée en élevant légèrement la densité des constructions.
Laurent Escobar, directeur général adjoint au développement d’ADEQUATION
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