Cinq territoires moteurs de l’Arc de l’Innovation, la Ville de Paris, Grand-Orly Seine Bièvre, Grand Paris Sud Est Avenir, Est Ensemble et Plaine Commune nous[1] ont commandé une étude relative au maintien et au développement d’un immobilier productif dans le tissu urbain dense. L’objectif était de formuler les conditions opérationnelles nécessaires pour éviter l'exode des activités économiques souvent jugées les moins rentables dans un bilan d’opération, et qui, pourtant, rendent la ville riche d’offres en biens et services, mais aussi en emplois pour tous, du cadre au technicien[2]
Qu’est-ce que l’immobilier productif ?
Avant d’en arriver aux solutions, comment établir le constat ? Comment décrypter les carences et les forces d’un territoire en matière de développement économique dit « productif » et faire le lien avec l'immobilier associé ? C’est ainsi que nous avons été conduits à constater que l’expression « immobilier productif » ne correspondait à aucune définition autre que très vague.
L’INSEE scinde certes l’économie en deux sphères, présentielle et productive. Les activités présentielles sont celles qui produisent localement des biens et services visant la satisfaction des besoins de personnes présentes dans la zone, résidentes ou touristes. Les activités productives sont celles qui produisent des biens majoritairement consommés hors de la zone ou des services tournés principalement vers les entreprises de cette zone.
Force est de constater que la définition de l’INSEE n’aide guère à imaginer un immobilier associé. Les codes NAF attribués à tout établissement d’entreprise, en revanche, permettent de faire le lien entre une activité et une adresse. C’est un premier pas vers le repérage d'une logique spatiale, mais la notion d’économie productive n’est pas présente dans cette nomenclature.
C’est pourquoi, à partir de la liste des établissements présents dans le secteur d’étude, nous avons établi des familles d’activités susceptibles de correspondre à des typologies immobilières ou à des logiques spatiales plus ou moins caractéristiques : construction / BTP, production d’électricité, de gaz, vapeur et air conditionné, commerce de gros, réparations diverses, industrie extractive, agricole et alimentaire et industries manufacturières, artisanat d’art, services de transport et d’entreposage…
Au domicile du chef d’entreprise
Nous pensions facilement observer une logique d’implantation des entreprises par types d’activités, mais il n’en a rien été. Il ressort avant tout de cette analyse qu’une majeure partie des établissements retenus comme participant à l’économie productive ont leurs locaux dans un bâtiment à dominante résidentielle ou inséré dans le tissu résidentiel. Cela s’explique aisément par le fait qu’ils ont souvent un unique ou pas de salarié et sont en fait installés au domicile du chef d’entreprise.
Ce constat est à l’évidence généralisable à la plupart des territoires de France. Dans ces conditions, le premier soutien à apporter à l’économie productive pourrait être d’aider les petites entreprises, notamment celles en début de développement, à se loger. Mais comment objectiver et quantifier ce besoin ?
Accueillir le début des parcours résidentiels
Certains territoires possèdent une « bourse des locaux ». Il s’agit d’un référencement des entreprises qui souhaitent s’y installer, enregistrant leurs besoins en termes de surfaces et de typologie d’immobilier (entrepôt, bureaux, ateliers ou, le plus souvent, combinaisons mixtes) ainsi que leur budget. Ces bourses sont très utiles pour connaître et analyser la demande des TPE et PME.
Le besoin le plus important concerne des locaux de moins 100m² voire de toutes petites cellules. On est face à un réel besoin des entreprises de ce milieu « productif » de se développer et de passer dans une autre dimension, de la TPE à la PME. Il existe en effet, comme pour les ménages, un parcours résidentiel des entreprises et, comme pour les ménages, c’est le début de ce parcours qui est le plus délicat, pour deux raisons cumulatives : la disponibilité et le prix. Ce dernier est évidemment déterminant : comme pour le logement abordable, le budget immobilier des entreprises est un paramètre à étudier finement dans le cadre de toute politique de soutien à l’économie productive.
[1] ADEQUATION, VILLE EN ŒUVRE ET STUDIO SKN
[2] La mission a débouché sur un guide visant un double objectif :
1) sensibiliser les acteurs publics et privés à la nécessité de maintenir une offre foncière et immobilière productive en milieu urbain dense ;
2) apporter un appui dans ce sens aux professionnels du développement économique, de l’aménagement et de l’immobilier présents dans les territoires (planification, construction, maîtrise des valeurs foncières, leviers de financement).
© yibei-geng - Unsplash
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