Production de logements : le changement de modèle, c’est maintenant

Le modèle ultra-dominant de la production de logements neufs libres, en France, est celui de la VEFA opérée par la promotion immobilière. Il se comprend dans une perspective de croissance, qui oriente naturellement les promoteurs vers les secteurs où le foncier est accessible et où le marché est porteur.

Les sites répondant à cette double condition se trouvent majoritairement en périphérie des agglomérations.

La production de logements neufs participe donc – nous ne disons pas qu’elle en serait entièrement responsable, tant s’en faut – à la formation de ces territoires périurbains dont les dysfonctionnements ne peuvent plus être ignorés.

Un premier enjeu est celui de l’artificialisation des sols naturels et agricoles. Bien que la loi et les règlements d’urbanisme tentent depuis longtemps d’y mettre un frein, elle se poursuit au rythme ahurissant de l’équivalent d’un département français tous les 5 à 10 ans, mettant en péril la biodiversité et la qualité de notre alimentation.

Un second enjeu est de nature sociale. Gilets jaunes, centres-villes en déshérence, opposition aux grands projets d’aménagement périphérique (ZAD) dénoncent tous une logique de développement urbain dépassée, qui ne produit plus que des effets majoritairement négatifs.

Nous nous trouvons sans doute à un moment charnière. Le mur est là, il faut faire marche arrière, inventer un nouveau modèle.

Une idée simple consiste à dire : concentrons-nous sur la réutilisation des sites déjà urbanisés. Certes, l’injonction de refaire la ville sur la ville n’est pas nouvelle. Ce qui l’est, c’est la nécessité de passer à la vitesse supérieure.

Le potentiel foncier est énorme : trois millions de logements vacants, plusieurs millions de mètres carrés de bureaux vides, des milliers d’hectares de friches industrielles, ferroviaires, commerciales. Sans parler du renouvellement urbain ou de la densification du bâti existant, y compris en secteur périurbain.

Toutefois, soyons clair, la reconstruction sur l’existant, coûteuse et complexe, est plutôt un marché pour les investisseurs, ou pour les bailleurs sociaux qui le font déjà en reprenant des copropriétés dégradées.

En effet, pour produire des logements abordables par la reconversion ou la rénovation d’actifs existants, dans des secteurs aujourd’hui dévalorisés, il faut être capable, comme eux, de mobiliser des financements à long terme et des montages spécifiques, en particuliers ceux qui dissocient le foncier du bâti, ou la nue propriété de l’usufruit.

Si, comme nous le pensons, les grandes opérations de périurbanisation appartiendront bientôt au passé, et si l’avenir se joue sur la reconversion des sites existants, les promoteurs devront-ils se contenter de construire sur les “dents creuses” du diffus ?

Pour conserver des perspectives de croissance, il sera nécessaire de réinventer le métier du promoteur immobilier. Trois voies apparaissent :

• La première est la stratégie des grands opérateurs ensembliers, qui savent mobiliser des capitaux et agglomérer l’ensemble des compétences nécessaires pour mener des opérations complexes.
• La seconde est l’adossement à un investisseur, un bailleur social, ou encore une foncière dans le cadre d’équipes ad hoc pour répondre à de grandes consultations publiques.
• Une troisième stratégie pourrait consister à nouer des alliances (permanentes) avec un ou plusieurs investisseurs pour conquérir et développer, à l’échelle régionale ou nationale, un marché de niche, à partir des différents potentiels évoqués plus haut, qui exigent chacun des savoir-faire particuliers, y compris en matière de gestion.

Cette dernière voie nous semble particulièrement intéressante, dans la mesure où elle est ouverte à un grand nombre d’acteurs et où son terrain d’application est réellement très important.

Il reste que le temps passe très vite. Dans 15 ans, 10 ans, 5 ans – qui peut le dire – les gagnants seront ceux qui auront les premiers tiré les conclusions d’un constat qui semble aujourd’hui sans appel : le changement de modèle, c’est maintenant.