La production de logements, en France, est structurellement cyclique. Le marché est actuellement engagé, probablement pour 3 ou 4 ans, sur une pente descendante. On peut disserter à l’infini de mesures de relance ou d’accompagnement conjoncturel, mais elles contribuent plutôt à creuser les cycles plutôt qu’à les lisser. C’est bien une réforme structurelle qu’il faut mener, pour laquelle il nous paraît souhaitable de retenir au moins les six points suivants.
1) Raisonner en opérations et non pas en nombre de logements
La plupart des logements sont aujourd’hui construits dans le cadre d’opérations mixtes, ce qui rend les productions de logements libres, intermédiaires ou sociaux très interdépendantes. Il devient donc absurde de raisonner par filières comme on le fait en fixant volumes globaux et théoriques de logements à produire. L’objectif à atteindre devrait plutôt s’exprimer en termes de sortie d’opérations.
2) Sortir de la logique du zonage
Le zonage qui conditionne aujourd’hui les aides de l’État considère à tort les zones A, B et C comme homogènes, alors qu’elles sont très hétérogènes, les besoins et les conditions de production des logements variant beaucoup d’une ville à l’autre. Dans une démarche renouvelée qui vise d’abord la sortie des opérations, ce zonage devient contreproductif puisqu’il “écrase” les potentialités, lisse les besoins et, finalement, ne tient aucun compte des conditions locales réelles de production.
3) Distinguer les outils entre les métropoles et le reste du territoire
L’Île-de-France et les grandes métropoles régionales forment une catégorie homogène en termes de demande et de profils d’opération, ce qui permet d’y appliquer une politique commune. Les dispositifs d’aide à l’accession et à l’investissement locatif devraient être inscrits dans une loi organique de type ELAN (laissant une certaine marge de manœuvre aux collectivités). Même s’il faut prévoir de l’adapter aux conditions économiques générales (coût du crédit, inflation), cette politique sera suffisamment durable pour rassurer les opérateurs et atténuer ainsi les effets de cycle.
Sur le reste du territoire, il serait plus efficace d’inviter les élus locaux à choisir parmi un ensemble de moyens, qu’ils orienteraient vers des projets immobiliers concrets. Une évaluation annuelle permettrait de juger des résultats.
4) Comptabiliser la rénovation à neuf au même titre que la construction
En considérant le marché des nouveaux logements plutôt que celui des seuls logements neufs, donc en incluant ceux remis sur le marché après rénovation, la cohérence de la politique du logement avec la lutte contre l’étalement urbain et le plan national de transition énergétique deviendraient plus forts et plus lisibles.
Cela implique la comptabilisation des logements rénovés à neuf parallèlement à celle des logements neufs. En outre, pour accélérer la rénovation du parc, il sera probablement nécessaire de créer un ou plusieurs opérateur(s) public(s) et de le(s) doter de moyens, mais également de généraliser des opérations partenariales entre les collectivités territoriales et des acteurs privés, pour remettre sur le marché des logements indignes ou vacants.
5) Négocier les objectifs à l’échelle des territoires
En cessant d’envisager des volumes abstraits de logements à produire pour s’intéresser plutôt à des opérations à réaliser, on ne pourra plus faire l’économie d’un échange itératif, entre l’État et les territoires.
Ce processus permettra d’ajuster les prévisions à la réalité du terrain, mais également de créer les conditions opérationnelles appropriées, dans l’esprit de la démarche Action Cœur de Ville.
6) Stabiliser le contexte juridique et fiscal du BTP
Depuis 35 ans que la politique du logement consiste principalement dans les aides définies annuellement par la loi de finance, les entreprises du BTP ont appris à être prudentes vis-à-vis des arbitrages politiques et budgétaires qui rythment leur activité. Cela explique que l’industrie ait dimensionné son appareil productif à un seuil bas de 350 000 logements par an. Le dépasser revient à travailler dans des conditions exceptionnelles, donc à renchérir considérablement les coûts de construction.
Faire porter la politique de soutien à la création de nouveaux logements par une loi organique, plutôt que par les lois de finance, stabiliserait l’environnement juridique et financier de l’ensemble de la filière, des opérateurs fonciers aux bailleurs en passant par les entreprises du bâtiment. Le résultat serait probablement des capacités de production accrue, des prix plus stables et une activité moins cyclique.
Seule une réforme structurelle de la politique de logement pourra sortir le marché des phénomènes cycliques qu’il subit. Elle passe par plus de stabilité juridique et financière, plus de considération pour la réalité des territoires, et par un soutien plus affirmé et plus lisible à la rénovation.
Laurent Escobar, directeur général adjoint au développement d’ADEQUATION
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