Comme l’ensemble de l’économie, l’immobilier utilise de plus en plus d’outils numériques,entre autres dans le domaine des études de marché, des évaluations de valeur foncière ou des prévisions de conjoncture.
Dans l’idéal, ces outils procureraient des informations à jour répondant précisément à la requête de l’utilisateur par leur nature, leur temporalité, leur échelle géographique, leur précision, etc.
Dans l’idéal, quelques clics suffiraient pour les voir apparaître en toute clarté, dans une présentation graphique, personnalisable et facile à partager.
Et, nous avons gardé le meilleur pour la fin : dans l’idéal, ces informations seraient parfaitement fiables et permettraient aux acteurs du marché de prendre les bonnes décisions.
Les progrès des technologies de l’information et de la communication, notamment l’interopérabilité des bases de données, les algorithmes, la géolocalisation, la datavisualisation, sont évidemment le moteur de cette indéniable avancée. La société ADEQUATION n’est pas la dernière à y investir.
Les machines ne se trompent jamais, mais disent-elles la vérité ?
Dans le domaine qui nous intéresse, celui des études de marché, des évaluations de valeur foncière ou des prévisions de conjoncture, la vérité peut être attestée par des preuves. Les outils prédictifs développés par ADEQUATION ont ainsi permis de prévoir un an à l’avance, alors que tous les indicateurs étaient au vert, le retournement du marché de la promotion immobilière.
La digitalisation des informations fournit un socle d’une immense richesse
Elle nous permet de collecter et d’organiser des masses de données extrêmement fines et variées sur les ventes et les valeurs de logements, le foncier, les tissus et les projets urbains, les ménages, le contexte macro-économique national, les politiques locales et les stratégies d’acteurs. Elle nous permet de faire ceci à différents échelons, de la parcelle au grand territoire. Des algorithmes sont mobilisés pour établir des corrélations historiques fiables entre différents phénomènes. Ce travail de fourmi, mais aussi de colosse, ne pourrait être accompli sans la puissance et la sophistication mathématique de la machine informatique.
Mais ces données ne sont rien sans l’intelligence humaine
Seuls des experts des marchés immobiliers savent en effet repérer les données utiles, valider leur fiabilité et, enfin, demander aux algorithmes (via les analystes qui les développent) d’identifier les corrélations pertinentes qui serviront de base aux calculs prédictifs.
Si les données utilisées ne sont pas suffisamment vérifiées et précises, si les calculs sont trop sommairement paramétrés, aucune machine ne saura corriger ces erreurs humaines et fournir une analyse fiable. Ce n’est alors pas la machine qui se trompe, mais l’expert.
Insistons sur un point fondamental : une donnée globale n’est jamais autre chose que la somme de données locales
La plupart des erreurs de prévision viennent de l’usage abusif de moyennes nationales, de l’extrapolation de courbes à l’échelle “macro”, ou encore de l’oubli pur et simple de certains déterminants de marché (la disponibilité de l’offre foncière par exemple).
En cette matière comme en d’autres, la bonne approche est bottom up. Le recours à des données locales très précises, à l’échelle du programme voire du logement, est le seul moyen fiable d’approcher la vérité des marchés, à l’instant t comme en tendance.
On voit ainsi combien la puissance des outils digitaux rend plus importante que jamais la connaissance du fonctionnement des marchés de l’immobilier
L’ergonomie de ces outils, leur rapidité, leur capacité à s’intégrer aux systèmes d’information des entreprises et des administrations les rend déjà incontournables.
Leur finalité, ne l’oublions pas, est de faciliter la prise de décision. C’est pourquoi leur qualité première ne peut être que dans la fiabilité et la pertinence des informations procurées. Autrement dit, pour l’essentiel, dans l’expertise immobilière de ceux qui les conçoivent et les alimentent en données.
Laurent Escobar, directeur général adjoint au développement d’ADEQUATION
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