En 2020, les ventes au détail de logements neufs ont chuté de 32 % par rapport à 2019, mais surtout de 44 % en Île-de-France et de 35 % en métropoles régionales.
La baisse de l’activité était perceptible dès la mi-2019. Elle correspond à la fin du cycle haussier amorcé en 2015 et s’explique principalement par la pénurie foncière, après trois années de consommation intense, et par l’approche des élections municipales. La crise sanitaire a accéléré cette tendance en gelant brutalement les mises en vente et les projets, ce qui a des effets préoccupants sur les stocks. Cette crise d’offre s’est violemment répercutée sur les prix. En 18 mois, entre mi-2019 et fin 2020, si la hausse n’a été en moyenne que de 3,6 % en Île-de-France, en réalité, on observe une territorialisation très différenciée avec d’un côté une part plus importante de ventes dans les départements les moins chers, et de l’autre, une raréfaction dans les secteurs les plus chers. En région, l’augmentation des prix a avoisiné les 5 % dans les métropoles les plus tendues, comme Bordeaux et Lyon, 6 % à Lille, Marseille, Montpellier et Toulouse, et 8 % sur les marchés réputés les plus maîtrisés, comme Nantes, Rennes et Strasbourg. Ces nouvelles hausses viennent encore rogner les capacités d’investissement des primo-accédants et comprimer d’autant le marché des territoires franciliens et métropolitains.
Repositionner la promotion immobilière
La crise sanitaire semble éveiller des aspirations nouvelles à la vie hors des métropoles, dans les secteurs ruraux et dans les villes moyennes. Ces aspirations seraient fondées sur la promesse d’un habitat plus spacieux, mieux doté d’espaces extérieurs, et facilitées par le plus grand recours au télétravail.
Sans préjuger de la solidité sociologique de cette tendance, une donnée récente de marché donne à réfléchir. Alors que les ventes chutaient en Île-de-France et dans les métropoles, elles ont beaucoup mieux résisté sur le reste du territoire, dans les secteurs touristiques littoraux et de montagne, les territoires frontaliers, mais aussi dans les agglomérations et villes moyennes. En conséquence, les territoires hors aires métropolitaines ont totalisé 45 % des ventes au détail de la promotion immobilière en 2020 ; une part en progression de six points par rapport à 2019 ; au principal détriment de l’Île-de-France qui perd 4,7 points, les métropoles régionales ne perdant que 1,3 point en part.
Les agglomérations, et villes moyennes en particulier, ont enregistré 11 000 à 13 000 ventes au détail de collectifs neufs sur l’année 2020, et nous estimons que ce volume pourrait approcher les 20 000 dans les années à venir, là où les collectivités seront organisées et volontaires et les opérateurs prioriseront leur développement immobilier.
Evolution de la commercialisation de logements neufs - Année 2020 VS année 2019
© Jusdevoyage - Unsplash
Analyse partagée à fortiori pour les résidences gérées destinées aux seniors. Api Provence en a fait sa priorité de développement ciblant les retraités à revenus « moyens ».
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