Données immobilières, études et conseil

De l’emplacement à l’équation économique du projet

Les prix immobiliers fluctuent fortement dans l’espace, reflétant l’attractivité plus ou moins forte de certaines localisations. Dans un contexte de transformation en profondeur de l’économie foncière et immobilière, l’emplacement n’épuise toutefois pas le sujet des équilibres d’opération et d’autres paramètres doivent faire l’objet d’une attention accrue.

Anais Cloteau

Publié le 08/07/2025

 

Le bon et le mauvais chasseur

La maxime « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » est souvent présentée, par les professionnels – encore entendu lors des tables rondes du congrès FPI semaine dernière – comme une loi d’airain de l’immobilier. Plus l’emplacement est réputé, plus le prix de vente est élevé – c’est un fait !
Encore faut-il s’entendre sur ce qu’est un bon (et donc un mauvais) emplacement. Certes, dans les métropoles notamment, les prix suivent en général une courbe descendante à mesure que l’on s’éloigne des centres. Mais une localisation en cœur d’agglomération ne garantit rien s’il n’est pas mis en perspective avec son contexte. Ainsi, un site face au Vieux-Port de Marseille peut sembler idéal sur le papier, mais si le quartier souffre d’une image dégradée et n’est occupé que par des ménages avec des revenus faibles, le potentiel de commercialisation (et le prix) seront limités. De même, l’arrivée d’un arrêt de tram ou d’une gare n’a jamais garanti une valorisation des terrains situés à proximité.
Surtout, pour un opérateur, il n’y a pas uniquement un bon ou un mauvais emplacement. La valorisation dépend de ce qu’on lui demande de produire : la véritable création de valeur, ce sont les droits à construire attaché à un terrain et la manière dont ils seront exploités.

Créer la valeur

C’est là qu’entre en jeu la puissance publique. Les collectivités (en lien notamment avec leurs aménageurs) sont les premières créatrices de valeur, ne serait-ce que parce qu’elles définissent les droits à construire et la destination des produits immobiliers (densité, mixité sociale, typologies). Sans compter les opérations d’aménagement en elles-mêmes, qui visent à améliorer certains quartiers. Elles posent donc le cadre du possible.
Pour un même volume de droits à construire, les valorisations immobilières, donc le chiffre d’affaires final, ne seront pas les mêmes selon que l’opération sera à 100 % orientée vers du logement dit libre, ou qu’elle comportera une part substantielle de logements sociaux, généralement moins valorisables.
Réaliser une opération face à la mer, à Antibes, peut sembler séduisant. Mais si le terrain nécessite, au regard du mix programmatique imposé, de vendre du logement libre plus cher qu’en 2023 (disons 7.000 €/m² dans le cas d’Antibes) afin de réaliser une péréquation et d’équilibrer le bilan d’opération, alors rien ne se fera.

Assouplir une équation devenue rigide

Le contexte actuel : chute historique des ventes de logements neufs et stagnation de leurs prix, impose de revoir la manière dont on pense les opérations et de travailler une équation dont les paramètres se sont durcis.


D’abord, parce que le prix de vente ne s’envole plus : dans un marché dominé par les accédants, il est d’autant plus fortement corrélé aux capacités financières réelles des ménages. La programmation doit ici être d’autant plus fine pour mieux répondre aux appariements entre offres et demandes. En accession comme en locatif. Ainsi, et à titre d’exemple, le locatif libre doit, dans l’ère « post-Pinel », faire l’objet d’une attention particulière : quels produits de substitution pour répondre à la demande, pour qui et pour quelle valorisation dans les bilans ?


Ensuite, les coûts travaux, longtemps cantonnés à des évolutions de prix limitées, ont connu une croissance très forte, et inédite, depuis 5 ans. Alors que les enjeux environnementaux et climatiques sont plus que jamais d’actualité, on voit mal les ambitions en la matière, et donc les coûts, baisser drastiquement. A quoi peut-on renoncer sans remettre en cause fondamentalement la qualité ?

Enfin, plus question de partir de charges foncières imposées par les propriétaires, même si, par effet cliquet, celles-ci peinent à redescendre. C’est la logique du compte-à-rebours qui doit s’imposer de nouveau, davantage que le marché d’enchère qu’est le marché foncier, et qui conduit immanquablement à des valeurs non compatibles avec les équilibres d’opérations. On peut vouloir sortir le foncier des bilans des opérateurs, pour les alléger. Mais pour intéressante qu’elle soit, la dissociation foncière (et les techniques financières qu’elle mobilise) ne résoudra pas tout : il faut bien, au départ, que quelqu’un achète le foncier. A ce titre, tous les propriétaires, privés comme publics, doivent ajuster leurs attentes. Pour que le foncier, clef de l’aménagement, redevienne un « résidu » au regard du bilan et non un point de départ… quel que soit son emplacement.


©Vazhnik, Unsplash

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mai 2025

Une SAC agréée OFS, c'est possible !

La métropole angevine a démontré que le statut de société anonyme de coordination (SAC) était compatible avec l’activité d’organisme foncier solidaire (OFS). Créé sous ce statut et agréé en 2024, l’OFS ALTHI a commencé à commercialiser ses premiers BRS. 

Marie DEMANESSE
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avr 2025

L’accession abordable, futur cœur de marché ?

La notion de logement abordable continue de susciter réflexions et innovations émanant d’acteurs publics et privés de plus en plus divers. C’est peut-être le signe d’un changement de paradigme, généré par la crise mais aussi, souhaitons-le, susceptible de s’installer dans la durée.

Quentin Lamour

-3%

C’est la baisse des prix sur le marché de l’ancien, à l’échelle nationale, sur les 12 derniers mois, vs -4% sur la période précédente. Cette évolution ramène les prix aux niveaux moyens observés fin 2021 (3.150 €/m²).

Issu du FIL Résidentiel

293.000

C’est le nombre de logements mis en chantier en 2024, soit en recul de 5% vs 2023.Une tendance toujours baissière de l’activité bien que le chiffre soit moins alarmant que la 1ère estimation (-16%).

Issu du FIL Résidentiel

76.000

C’est le nombre de logements neufs disponibles à la vente au 31 mars 2025. Une chute de 20.000 biens en un an, dû au manque de renouvellement de l’offre et des retraits de programmes. Un volume critique jamais vu depuis 2011.

Issu du FIL Résidentiel

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avr 2025

Location accession : faire de la location un tremplin vers la propriété

Lionel Assoun, PDG de l'Agora pour l'Habitant

Nous poursuivons notre enquête consacrée aux formes hybrides de propriété immobilière en nous intéressant à l'apport de l'économie sociale et solidaire dans ce domaine. Nous en parlons avec Lionel Assoun, président directeur général d'Agora pour l'Habitant.   

Lucile MAGNALDO

9.500

C’est le nombre de logements neufs mis en vente depuis le début de l’année. Un bilan préoccupant par un recul significatif de 36% vs 1T 2024. Ce chiffre représente 1/3 des volumes mis sur le marché au 1T 2019. L'ensemble des grands territoires est concerné, y compris l’IDF et les métropoles régionales.

Issu du FIL Résidentiel

/ Décryptage
avr 2025

PACA : c’est le moment de booster l’offre d’accession abordable

Dans la crise actuelle de la promotion immobilière, seule l’accession abordable résiste, inspirant de nouvelles stratégies pour développer ce segment de marché. PACA, l’une des régions où les prix se sont le plus éloignés du pouvoir d’achat immobilier des ménages, est particulièrement concernée par cet enjeu. 

Anais Cloteau

82%

C’est la part des grands marchés français touchés par la dynamique positive de réservations de logement neufs au 1T 2025 ; soit 41 des 50 plus grandes agglomérations. Cependant, les volumes de réservations demeurent majoritairement en deçà des niveaux du 1T 2022.

Issu du FIL Résidentiel

+16%

C’est l’augmentation des réservations en logements neufs à l'échelle nationale, entre le 1T 2024 et 1T 2025. Soit 15.800 logements. Un léger rebond dans un marché du neuf toujours fragile.

Issu du FIL Résidentiel

-19%

C’est la baisse de l’offre de logements neufs disponibles à la vente en un an. Fin février, moins de 82.000 logements étaient encore sur le marché ; un niveau historiquement bas qui n’avait pas été atteint depuis près de 15 ans. 

Issu de FIL - ADEQUATION

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mar 2025

Une IA qui évalue le prix d’un logement neuf : comment ça marche ?

Antonin Balle, statisticien chez ADEQUATION

ADEQUATION lance Estimmo, un algorithme qui permet d’évaluer le prix d’un appartement neuf à une adresse donnée. Cette nouvelle brique vient enrichir la solution e-focus, à l’intention des professionnels qui cherchent une première estimation fiable et rapide. Explication technique, mais pas trop.

L'équipe ADEQUATION