Données immobilières, études et conseil

2025, année du redéploiement pour la promotion immobilière ?

Derrière la baisse préoccupante des volumes d’activité de la promotion immobilière, différentes modalités d’un nouveau départ sont déjà perceptibles. Ajustement (modeste) des conditions de crédit et des prix, accession aidée ou hybride, offres de financement par les promoteurs, foncières dédiées à la transformation de l’existant… vont-ils finir par relancer le marché ?

Lucile MAGNALDO

Publié le 13/01/2025

 

Sans grande surprise, les premières données prévisionnelles sur 2024 confirment une année catastrophique à l’échelle de la région Auvergne-Rhône-Alpes (AURA) :

  • des ventes nettes au détail autour de 6.700 lots, en baisse de -35 % par rapport à 2023 et -57 % par rapport à 2022 ;
  • un volume de retraits alarmant : depuis début 2023, près de 6.000 lots ont été retirés du marché dont près de 1.300 sur le seul 3e trimestre 2024 (soit 22 % des retraits sur 2 ans) ;
  • des mises en vente qui ralentissent de plus en plus, avec moins de 1.500 lots mis en vente au 3e trimestre 2024 contre une moyenne trimestrielle de 3.500 lots en 2023 ;
  • une offre commerciale qui tend conséquemment à diminuer : autour de 16.000 lots fin 2024 soit 18 mois de commercialisation. 

Progression de l’accession aidée et essor du BRS

Si la situation globale a continué de se dégrader en 2024, pour atteindre probablement un étiage, l’accession aidée est proportionnellement moins touchée.

Dans la région AURA, près de 1 vente sur 4 se réalise désormais via un financement aidé (contre 13 % à 15% les années précédentes). L’accession aidée progresse même légèrement en volume, estimé autour de 1.600 ventes nettes contre environ 1.500 en 2023. Parmi elles, le BRS monte en puissance avec 640 lots vendus en BRS en 2024 contre 510 en 2023. Désormais, 1 vente sur 10 se réalise en BRS, contre seulement 2 % il y a deux ans.

Cette tendance s’illustre sur la métropole de Lyon où plus de 1/3 des ventes sont réalisées en accession aidée en 2024. Portés par une volonté politique, les projets en BRS se multiplient. Positionnés autour de 3.200 €/m² stationnement inclus, un prix inférieur de 43 % à celui du libre, ils sont particulièrement attractifs.

Derrière la progression de la part de l'accession aidée se cache la question des prix des logements libres et la capacité des ménages à y accéder.

Peu d’espoir encore du côté des prix, mais quelques éclaircies

La région AURA n’échappe pas au décrochage flagrant entre les prix du neuf et les budgets des ménages : les prix ont continué de croître alors que la remontée brutale des taux d’intérêt début 2022 a réduit les capacités d’emprunt des accédants. Les taux ont commencé à diminuer depuis le début de l'année 2024 sans pour autant combler l’écart. Il manque toujours 140.000 € de budget à un ménage médian de la région pour acheter un T3 neuf en libre. À l’échelle régionale comme sur les principaux marchés régionaux, cela est réservé de facto aux ménages à partir du 8e décile de revenus. 

 

Alors à quand une baisse des prix ? Pour l’instant, à l’échelle régionale, les prix moyens à la revente, non soumis directement aux coûts de construction et du foncier, se régulent à la baisse (-3,55 % entre 2023 et 2024), tandis que ceux du neuf continuent de croître, mais moins  vite (+1% entre 2023 et 2024, avec un prix moyen en collectif libre à 5.600€/m2 parking inclus). 

Dans les zones tendues et dans les cœurs d’agglomération toutefois, le réajustement des prix à la baisse est plus marqué, dans l’ancien comme dans le neuf. Le marché du neuf annecien, qui avait franchi en 2023 la barre particulièrement haute des 7.000 €/m² parking inclus en libre, a vu les prix baisser de -5 %. Même chose à Lyon intra-muros, avec une baisse de -6 % dans le neuf et -8 % dans l’ancien (-12 % depuis 2022). 

Des stratégies de redéploiement

Ces timides ajustements ne suffiront pas à relancer les marchés. Il n'y a évidemment pas de solution miracle : nous pouvons difficilement miser sur une baisse substantielle des coûts techniques supportés par le promoteur et une hausse des recettes parait impossible.

AIDES AU FINANCEMENT. La solvabilisation des ménages est une piste qui n’a pas échappé aux promoteurs, qui sont plusieurs à avoir pris les choses en main dans ce sens. Adossées à des partenariats avec des banques, des offres d’accompagnement au financement du logement ont vu le jour chez plusieurs majors de la promotion immobilière (Cogedim access par Cogedim, Mensuali’ty par Nexity, Pass’Proprio par Bouygues Immobilier ou encore une offre de prêt à taux zéro pour les Nouveaux Constructeurs). L’objectif est de recréer des conditions d’emprunt plus favorables, avec une mensualité allégée pour l’accédant.

ACCESSION HYBRIDE. Pour le reste du libre, les montages hybrides, que nous évoquons depuis plus de deux ans comme une voie prometteuse, ont connu leurs premières commercialisations en 2024. Ils reviennent, pour le ménage, à partager l’investissement avec un tiers, mais aussi, en contrepartie, la propriété du bien. Ces solutions redéfinissent les statuts d’occupation en consacrant la valeur d’usage du logement et offrent une alternative à la location à fonds perdus et à une accession classique à la propriété réservée à une minorité aisée.

TRANSFORMATION DE L'EXISTANT. Enfin, le développement dans l'existant intéresse un nombre croissant d’acteurs, malgré des modèles encore incertains en raison des coûts et des aléas élevés qui caractérisent les projets. Les foncières logement se multiplient, parfois destinées précisément à une intervention dans l’existant. Bénéficiant d’un portage de long terme, ces foncières pourront contribuer à relever le défi d’une offre renouvelée de logements financièrement accessibles, en proposant par exemple des produits locatifs abordables.

Il est donc permis de souhaiter que 2025 soit une année charnière dans l’inévitable réinvention pour la promotion immobilière. 


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avr 2025

L’accession abordable, futur cœur de marché ?

La notion de logement abordable continue de susciter réflexions et innovations émanant d’acteurs publics et privés de plus en plus divers. C’est peut-être le signe d’un changement de paradigme, généré par la crise mais aussi, souhaitons-le, susceptible de s’installer dans la durée.

Quentin Lamour

-3%

C’est la baisse des prix sur le marché de l’ancien, à l’échelle nationale, sur les 12 derniers mois, vs -4% sur la période précédente. Cette évolution ramène les prix aux niveaux moyens observés fin 2021 (3.150 €/m²).

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293.000

C’est le nombre de logements mis en chantier en 2024, soit en recul de 5% vs 2023.Une tendance toujours baissière de l’activité bien que le chiffre soit moins alarmant que la 1ère estimation (-16%).

Issu du FIL Résidentiel

76.000

C’est le nombre de logements neufs disponibles à la vente au 31 mars 2025. Une chute de 20.000 biens en un an, dû au manque de renouvellement de l’offre et des retraits de programmes. Un volume critique jamais vu depuis 2011.

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avr 2025

Location accession : faire de la location un tremplin vers la propriété

Lionel Assoun, PDG de l'Agora pour l'Habitant

Nous poursuivons notre enquête consacrée aux formes hybrides de propriété immobilière en nous intéressant à l'apport de l'économie sociale et solidaire dans ce domaine. Nous en parlons avec Lionel Assoun, président directeur général d'Agora pour l'Habitant.   

Lucile MAGNALDO

9.500

C’est le nombre de logements neufs mis en vente depuis le début de l’année. Un bilan préoccupant par un recul significatif de 36% vs 1T 2024. Ce chiffre représente 1/3 des volumes mis sur le marché au 1T 2019. L'ensemble des grands territoires est concerné, y compris l’IDF et les métropoles régionales.

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/ Décryptage
avr 2025

PACA : c’est le moment de booster l’offre d’accession abordable

Dans la crise actuelle de la promotion immobilière, seule l’accession abordable résiste, inspirant de nouvelles stratégies pour développer ce segment de marché. PACA, l’une des régions où les prix se sont le plus éloignés du pouvoir d’achat immobilier des ménages, est particulièrement concernée par cet enjeu. 

Anais Cloteau

82%

C’est la part des grands marchés français touchés par la dynamique positive de réservations de logement neufs au 1T 2025 ; soit 41 des 50 plus grandes agglomérations. Cependant, les volumes de réservations demeurent majoritairement en deçà des niveaux du 1T 2022.

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+16%

C’est l’augmentation des réservations en logements neufs à l'échelle nationale, entre le 1T 2024 et 1T 2025. Soit 15.800 logements. Un léger rebond dans un marché du neuf toujours fragile.

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-19%

C’est la baisse de l’offre de logements neufs disponibles à la vente en un an. Fin février, moins de 82.000 logements étaient encore sur le marché ; un niveau historiquement bas qui n’avait pas été atteint depuis près de 15 ans. 

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mar 2025

Une IA qui évalue le prix d’un logement neuf : comment ça marche ?

Antonin Balle, statisticien chez ADEQUATION

ADEQUATION lance Estimmo, un algorithme qui permet d’évaluer le prix d’un appartement neuf à une adresse donnée. Cette nouvelle brique vient enrichir la solution e-focus, à l’intention des professionnels qui cherchent une première estimation fiable et rapide. Explication technique, mais pas trop.

L'équipe ADEQUATION

52.300

Ce sont le nombre de logements vendus en bloc en 2024. Un chiffre stable (vs 2023), pour une activité qui a représenté 48% des ventes de logements ordinaires en promotion sur l’exercice. 

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