Le logement temporaire géré : une tendance à l’hybridation

L’évolution des modes de travail et des structures familiales modifie les parcours résidentiels et se traduit par un besoin croissant en logement temporaire. Parallèlement, la tension locative de plus en plus forte, les taux d’intérêts élevés qui retardent l’accès à la propriété et une solitude grandissante toutes générations confondues ont entrainé l’apparition de nouveaux besoins.

À ces besoins répondent partiellement deux concepts de résidences gérées : la résidence services étudiant et la résidence de coliving. Elles présentent des avantages certains :

• Des facilités administratives pour l’accès au logement
• Un logement prêt à vivre plus qualitatif que l’équivalent dans le parc privé diffus
• Une durée de séjour flexible et adaptable : de 3 mois à 3 ans
• Des services personnalisés et des espaces collectifs où les interactions sociales sont aidées. 

Des besoins forts et évolutifs

La résidence étudiante

Le marché de la résidence étudiante est structuré, mais les besoins ne sont pas couverts. Lors de la rentrée universitaire 2023, 1,8 million d’étudiants avaient à se loger. Ce nombre devrait croître encore puis se stabiliser autour de 2030. Les résidences gérées ne répondent qu’à 12 % de la demande de logement hors du domicile familial, dont 5 % pour le parc privé, soit 154 000 places pour 1 160 résidences en 2022 (Source : INSEE, collectes ADEQUATION, XERFI). Un déficit important reste à couvrir.

La résidence de coliving

Le marché du coliving est en plein essor. L’offre en France était de 9 700 places en 2022, réparties en 364 résidences et 30 métropoles avec 69 exploitants. On dénombre actuellement 140 projets soit 16 400 lits supplémentaires d’ici 2027 (source : IEIF).

Le coliving répond en particulier aux besoins des jeunes actifs dont les expériences professionnelles tendent de plus en plus à se succéder sur des temps courts. Pour eux, la mobilité professionnelle individuelle est devenue la norme.

C’est ce que corrobore la rotation croissante des effectifs en entreprise, qui a presque quintuplé en 15 ans^[1] tandis que, le turnover moyen en France serait de près de 15 % depuis 2018 , avec 20 % des salariés démissionnant dans les six premiers mois.^[2]  Les jeunes actifs changeront en moyenne 13 à 15 fois d’emploi au cours de leur vie, soit environ un nouvel employeur tous les 3 ans.^[3]

Le build to rent

Le concept de build to rent ou construire pour louer rassemble par définition tous les produits résidentiels à destination de la location et par extension tous les hébergements avec services. Cependant, le concept, déjà développé à l’étranger, notamment au Royaume-Uni, cible une population spécifique : les familles des grandes métropoles. En France, les territoires visés sont les communes de première couronne parisienne et les territoires frontaliers. À ce jour, Linkcity reste le seul opérateur à avoir ouvert une résidence, à Champs-sur-Marne. 

Hybridation des clientèles

Face à ces évolutions, et en particulier l’apparition d’un build to rent potentiellement destiné à tous, l’hybridation des clientèles au sein d’une même résidence ne manque pas de sens :

• La mixité, reconnue comme bénéfique sur le plan urbain et souhaitée par la plupart des collectivités, commence à l’échelle de l’immeuble : pourquoi les résidences gérées ne suivraient-elles pas cette tendance dès lors que leurs clientèles ont des besoins comparables ?
• Ces clientèles elles-mêmes ne sont-elles pas demandeuses d’une telle mixité, plus riche sur le plan social et alors que le besoin de lien social est constitutif de la demande ?
• Enfin, l’hybridation des clientèles présente un avantage certain pour l’exploitant qui doit optimiser le taux d’occupation de ses actifs : elle permet d’atténuer les effets de saisonnalité, mais aussi d’atteindre une taille critique d’offre dans des villes ou chacun des segments de marchés serait insuffisant à lui seul.

De fait, au sein d’une même résidence, il est désormais courant de voir cohabiter des étudiants et des actifs en mission de longue durée ou encore des travailleurs saisonniers. L’opérateur COOLIVING a ainsi développé une offre hybride dans laquelle les saisonniers remplacent les jeunes actifs dans une période mai-septembre plus creuse pour ces derniers.

L’apparition de nouveaux acteurs et l’évolution des opérateurs historiques illustrent le fait que les concepts de logements temporaires doivent faire preuve de flexibilité et d’adaptabilité. Ainsi, le concept de résidence étudiante est en train de muter : un logement n’est plus seulement une chambre, une kitchenette et un bureau. Les résidences deviennent de réels espaces de convivialité avec une salle de egaming, de coworking. La résidence nouvelle génération a une identité. 

Greffe sur le parc ancien

Une autre forme d’hybridation peut être repérée dans la stratégie de certains acteurs à greffer leur offre sur le parc ancien. Plusieurs acteurs s’orientent vers l’adaptation de l’existant, dont les opérateurs COLIVYS et WELLOW.

Acteur du logement temporaire depuis 2017, COLIVYS gère un parc de 600 chambres meublées en coliving dans des logements entièrement équipés partout en France. La clientèle cible principale est la tranche d’âge des 20-35 ans, partagée entre étudiants et jeunes travailleurs, grâce à des partenariats avec des entreprises et des universités, y compris à l’étranger. Une partie du parc est constitué d’appartements existants, du T3 au T7-T8 dans le diffus, de petits immeubles ou pavillon (150-400 m² pour 10 à 15 chambres) et de gros immeubles de 500 à 5 000 m².

La société à mission WELLOW répond également aux besoins de logements et de lien social des jeunes en travaillant sur des logements vacants appartenant à des sociétés privées (GECINA ou AG2R) ou à des bailleurs sociaux, auxquels il rend le service d’optimiser leur rendement locatif. Les résidents sont à 40 % étudiants et 60 % jeunes actifs, dont une moitié de résidents internationaux pour une durée moyenne de séjour de 11 mois. WELLOW reste le locataire principal via un bail civil et signe avec le locataire résident un bail d'habitation. Il loue ainsi une centaine de logements pour 450 jeunes logés, à Paris et proche banlieue. Peu de travaux y sont effectués pour assurer une bonne réversibilité de l'actif. Cela peut aller du simple T5 divisés et loués jusqu'à plusieurs appartements au sein d'un même immeuble voire tout un immeuble.

Porté par une forte demande et de vrais atouts, le logement temporaire occupe une place croissante au sein de l’offre résidentielle. Le déploiement du coliving et du build to rent stimule le renouvellement des concepts installés tels que la résidence étudiante. Dans cette effervescence, l’adaptation à une demande qui évolue reste essentielle. La mixité et l’insertion dans le parc ancien sont deux axes d’innovation à suivre.