Avec plus de 130 millions de réservations en 2022, la France représenterait près d’1/4 des nuitées dans les hébergements de courte durée proposées sur les 4 principales plates-formes du marché – Airbnb, Booking, Expedia et Tripadvisor –, en progression de 32 % et loin devant l'Espagne et l’Italie.
Source : Eurostat
Les effets négatifs de cette activité, qui n’est pas forcément la seule responsable, sont sont souvent pointés du doigt[1] :
- « aspiration » du parc de logements au détriment des ménages locaux ;
- risque de mutation et de perte de dynamisme à court terme du tissu commercial local, passant d’une offre de proximité pour les ménages locaux à une offre à destination d’une clientèle touristique ;
- hausse des valeurs immobilières à la vente et à la location, par la création de référentiels totalement décorrélés du marché du logement « ordinaire » ;
- gentrification et hyperspécialisation de certaines communes ou quartiers, provoquant une éviction des ménages du territoire.
La proposition de loi des députés Le Meur et Echaniz : un ensemble de mesures réglementaires et fiscales
Face à ces accusations, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 29 janvier dernier, la proposition de loi visant à limiter les effets cannibalisant de ce type d’activité sur le marché du logement, grâce à un arsenal réglementaire complet, qui vient s’ajouter à des dispositifs locaux élaborés par certaines collectivités locales[2] :
- Renforcement des contrôles, avec la création d’un fichier central et la mise en place de nouvelles sanctions en cas de non déclaration ; obligation de déclarer la mise en location touristique de sa résidence principale ;
- Extension de l’obligation d’obtention d’autorisation de changement d’usage à toutes les communes situées en zones tendues, et à toutes les personnes, y compris morales ; accord obligatoire de la copropriété pour les logements existants ; possibilité d’inscrire dans les règlements des PLU une limitation de cet usage pour les constructions neuves ;
- Abaissement du nombre maximum de nuitées de 120 à 90 par an et obligation d’un DPE minimum en D (à partir du 1er janvier 2026).
La mesure la plus emblématique de la proposition de loi, déjà entérinée par la loi de finances 2024, est la fin de l’avantage fiscal sur les meublés de tourisme classés et non-classés. Ils seront désormais alignés sur le régime de la location nue (abattement de 30 %), contre 50 % aujourd’hui (voire 71 % pour les meublés classés).
Quelles stratégies pour l’après ?
On peut s’attendre à cinq principales réactions de la part des bailleurs, suivant leurs capacités financières :
- arrêt simple de l’activité (d’où un risque d’augmentation de la vacance) ;
- maintien en meublés de tourisme après travaux ;
- bascule vers la location meublée longue durée (1 à 10 mois) à usage de résidence principale ;
- vente à des propriétaires occupants, non concernés par l’interdiction de louer ;
- vente à des investisseurs qui voudront acquérir à bon prix des passoires thermiques bien situées à rénover et qui choisiront entre meublé de tourisme et location meublée longue durée.
Pour les villes touristiques connaissant une forte « airbnbfication », l’enjeu est double : pour rester attractives, il leur faut à la fois conserver suffisamment d’hébergements de tourisme et convertir une partie du parc touristique en logements pour les résidents permanents, les fameux « keys workers » (plutôt en location nue mais également en location meublée longue durée) ou pour les actifs saisonniers (meublé courte durée), ceux là-mêmes qui font fonctionner l’économie touristique (mais aussi l’économie en général).
Notons au passage un possible effet pervers : la bascule progressive des meublés de tourisme en résidences principales fera baisser mécaniquement le taux de logements locatifs sociaux.
Voilà qui suggère de se saisir de l’occasion de la probable réforme pour transformer une partie du parc « airbnbfié » en logements sociaux, au moyen d’un conventionnement avec l’ANAH (via le dispositif Loc’Avantage). Les logements conventionnés entreront ainsi dans le décompte de la loi SRU. Le dispositif est de nature à intéresser les bailleurs / investisseurs, puisque ces derniers pourront bénéficier de subventions pour des travaux (qui peuvent s’avérer importants pour les passoires thermiques) et d’une réduction d’impôt, sous réserve de louer leur logement nu pendant 6 ans avec un loyer inférieur aux valeurs de marché. Dans ce contexte, la collectivité a sans doute un rôle de soutien à jouer, pour informer, sensibiliser, voire aider à son tour les bailleurs / investisseurs et ainsi maximiser et accélérer la reconversion du parc, dans l’intérêt général.
Les stratégies d’adaptation des bailleurs et des investisseurs sont difficiles à prévoir, d’autant qu’elles varieront forcément suivant les territoires et les marchés. À supposer la loi définitivement adoptée, les collectivités locales, en mesurant finement ces « effets de vases communicants » entre les différents parcs de logements, ne devront donc plus simplement réglementer, mais plutôt planifier la suite et accompagner les acteurs locaux.
[1] Voir notamment la thèse de Victor Piganiol, « Airbnb ou la géopolitique (mondialisée) d’un hébergement touristique contesté. De la disruption magnifiée aux conflictualités généralisées... »,2021
[2] Par exemple, Paris et son système de "compensation dissuasive" ou St-Malo et ses quotas par quartiers et ses autorisations temporaires d’usage.
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