Les chiffres du deuxième trimestre confirment ceux du premier : les six premiers mois de 2018 sont inquiétants. Permis de construire, mises en chantier, mises en vente et même ventes, tous les indicateurs accusent une baisse.
Par rapport au premier semestre 2017, selon les chiffres de la FPI :
- Les ventes globales ont diminué de 4 %
Dont 14 % pour les ventes en blocs
Et 10 % pour les ventes à investisseurs personnes physiques - Les mises en vente de logements ordinaires ont chuté de 12 %
Les chiffres partiels recensant les agréments de financement de logements sociaux feraient état de moins de 6000 logements à la fin juin, à comparer à une moyenne courante de 20 000 à cette époque de l’année.
Il n’y a pas lieu de s’en étonner.
Nous avons pointé dernièrement la hausse très nette des prix de revient des logements neufs dans les métropoles.
Combinée à la réduction des aides aux particuliers investisseurs et primo-accédants, elle provoque mécaniquement une diminution de la demande solvable, c’est-à-dire du nombre d’acquéreurs susceptibles d’être financés.
D’un autre côté, les organismes HLM se sont vu imposer d’imputer la baisse des APL aux loyers qu’ils encaissent, avec pour conséquence de diminuer leur capacité d’investissement. Ils ont également différé leurs décisions d’acquisition ou de construction de logements dans l’attente d’y voir plus clair sur l’impact de la loi ELAN en cours d’examen législatif. Ceci explique le nombre très faible des agréments et la baisse des ventes en bloc des promoteurs aux bailleurs sociaux.
Ces trois facteurs pénalisent directement la promotion immobilière.
Les deux premiers facteurs sont évidents. S’agissant du troisième, il faut rappeler que les logements sociaux vendus en bloc aux bailleurs sociaux ont représenté en 2017 plus de 20 % des ventes de la promotion immobilière, la plupart des opérations réalisées par elle étant mixtes.
Cela ajoute un préalable supplémentaire à la mise en chantier des programmes immobiliers. En effet, il faut non seulement que le promoteur ait commercialisé la moitié des appartements vendus au détail pour obtenir son financement, mais aussi que le bailleur social qui doit acheter en bloc de l’ordre de 20 % de son programme ait obtenu son agrément.
Les effets concomitants de la hausse des coûts du foncier et de la politique gouvernementale se sont donc mutuellement amplifiés. Sans remettre en cause cette dernière, il y a clairement un problème de calendrier de mise en œuvre.
L’année 2018 sera sans doute moins désastreuse que le premier semestre, surtout en ce qui concerne la construction de logement sociaux, qui a été temporisée.
Il reste que, d’après nos estimations, la promotion immobilière doit s’attendre à une baisse pouvant atteindre 10 % pour ses ventes au détail et 15 % pour ses ventes en bloc par rapport à 2017.
En avril dernier, Laurent Escobar abordait déjà la question de la baisse d’activité des promoteurs immobiliers, retrouvez son point de vue ici : https://www.adequation.fr/lactivite-des-promoteurs-immobiliers-va-t-elle-baisser/
Article rédigé pour Business Immo, par Laurent Escobar, Directeur Général adjoint au développement et associé d’ADEQUATION.
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