Dans les grandes métropoles, où la promotion immobilière réalise la majeure partie de ses ventes, les prix du foncier seront bientôt incompatibles avec les capacités financières des acquéreurs de logements neufs. Les indicateurs nationaux de mise en vente et de prix de vente montrent que la situation devrait s’aggraver sensiblement dans les 12 prochains mois.
Chez les promoteurs, les prix de charges foncières négociés aujourd’hui pour des programmes à sortir sous deux ans conduisent d’ailleurs à des prix de sortie compris entre 6 500 et 8 000 € TTC/ m2 dans certains quartiers de Lyon par exemple. Le hic, c’est que cela ne concerne plus quelques dizaines de logements atypiques, mais l’ensemble de l’offre sur des quartiers entiers du centre. Or à ces prix-là, on ne trouve plus grand monde de solvable, en accession comme en investissement locatif.
Seuls Paris intra-muros et quelques endroits de la Côte d’Azur, qui sont des marchés internationaux, sont encore capables d’attirer des investisseurs.
Ailleurs, dans les capitales régionales, l’invention de nouveaux modèles de développement est devenue une nécessité absolue pour les promoteurs qui doivent compenser l’assèchement de leur cœur de marché.
Et ils s’y emploient justement par :
- une foule d’innovations sur les modes d’habiter ou sur les méthodes de commercialisation ;
- des montages qui distinguent le bâti du foncier, permettant d’amortir ce dernier sur des durées plus longues ;
- la généralisation des ventes en bloc à des investisseurs institutionnels, considérés désormais comme une cible de clientèle stratégique.
Les ménages acquéreurs devraient quant à eux voire apparaître trois principaux changements :
- des produits de plus en plus individualisés ;
- des droits d’habiter remplaçant la pleine propriété classique ;
- de plus en plus de solutions locatives.
À quel rythme ces transformations vont-elles s’imposer ? Difficile à dire aujourd’hui, mais ce qui est certain, c’est qu’une mutation structurelle a commencé qui n’a guère de raison de s’arrêter.
Article rédigé pour Business Immo, par Laurent Escobar, Directeur Général adjoint au développement et associé d’ADEQUATION.
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