Sur le marché immobilier, la qualité est une notion difficile à définir de manière univoque. D’abord, elle est pour partie subjective ; elle est aussi très contextuelle : l’environnement humain et urbain joue énormément. Ensuite, elle est très composite. À la seule échelle du logement, la liste des caractéristiques qui font la qualité est longue : orientation, vues, plan, espaces extérieurs, isolation phonique et thermique, matériaux, rangements, équipements énergétiques…
Elle est d’autant plus difficile à exprimer de manière simple que le prix, souvent un signal utile, est ici rigoureusement incapable de le faire. Deux logements de qualité comparable peuvent avoir des prix très différents suivant leur localisation. Inversement, deux logements de prix comparables peuvent être de qualité différente en raison d’une multitude de facteurs.
Intérêt des labels et certifications
Dans ce contexte peu transparent, les labels et certifications, qui s’appuient sur des référentiels précis comportant de nombreux indicateurs, ont l’énorme avantage d’objectiver la qualité des opérations immobilières.
Avec QUALITEL, nous avons voulu vérifier si la caution de certifications apportait un avantage concurrentiel aux opérations neuves en phase de commercialisation. Le croisement de nos bases de données respectives a permis de réaliser une analyse sur près de 100 000 logements neufs qualifiés entre 2018 et 2022.
L’analyse met en évidence un prix légèrement supérieur et une commercialisation plus rapide des programmes certifiés par rapport aux programmes non certifiés. En revanche, la certification n’a pas d’impact sur la programmation et la granulométrie d’une opération (surfaces, typologies). Les opérations certifiées HQE (certification plus exigeante encore) enregistrent des impacts positifs plus prononcés sur les critères de valorisation et de rythmes de vente, par rapport aux autres certifications.
D’accord, mais la qualité progresse-t-elle ?
Pas plus que les acquéreurs, les opérateurs immobiliers ne se diront jamais indifférent à la qualité. La qualité des logements neufs est-elle pour autant satisfaisante, progresse-t-elle régulièrement ? Qu’elle se soit globalement améliorée au fil des siècles ne semble pas contestable, mais qu'en est-il réellement de la période récente ? Et quelles données permettent de l’attester ?
La question pourrait paraître quelque peu académique s’il n’y avait pas de vrais enjeux derrière.
- La qualité des logements a un impact direct sur la santé physique et mentale des personnes. Ce sujet prend de l’ampleur avec le changement climatique, en particulier sous l'angle du confort d'été et de la résilience aux canicules.
- La qualité rime aussi avec la sobriété énergétique donc avec le porte-monnaie des ménages.
La qualité a également à voir avec la durée de vie « en bonne santé » du bâti : plus elle est longue, plus l’empreinte carbone de la construction et les travaux d’entretien sont étalés dans le temps.
Le coût de la non-qualité augmente
Si la qualité du logement a certes un coût, sa non-qualité en a d’autres : coût d’exploitation, coût sanitaire et social, perte de valeur immobilière. La traduction financière de ces coûts est supportée par des bourses différentes (ménages, investisseurs, bailleurs, contribuables) et pas au même moment (achat, revente, gros travaux, entretien, maladie…).
Or s’il est difficile d’établir clairement si, globalement, la qualité progresse ou régresse, on peut parier sans grand risque que le coût de la non-qualité augmente. Ce ne sont pas les propriétaires d’actifs immobiliers obsolescents qui nous démentiront.
Voilà pourquoi ADEQUATION accorde un intérêt croissant au thème de la qualité. Il concerne tous les acteurs de la filière – collectivités, opérateurs, investisseurs, bailleurs –, mais tous n’ont pas à son sujet la même analyse, les mêmes intérêts ni les mêmes métriques.
Seules des données fiables, complètes et bien construites permettront d’objectiver les évolutions de la qualité sur des bases incontestables et partagées. C’est pourquoi il faut se féliciter des progrès récents dans ce domaine, de la Base de Données Nationale du Bâtiment au Référentiel National des Bâtiments, sans oublier le BIM et l’intelligence artificielle capable de lire et synthétiser des études techniques et bientôt d’analyser des plans.
Restera à faire parler ces données et à négocier, entre gens bien informés, les efforts prioritaires à apporter à la production des logements, neufs ou issus de transformation ou réhabilitation, de demain.
© towfiqu-barbhuiya-unsplash
Réagissez