Lorsque ADEQUATION et Overdrive ont accompagné EPAMARNE / EPAFRANCE dans la réalisation d’un référentiel d’analyse des coûts de construction, une démarche pilote et inédite est née. Cette mission a permis de construire un outil d’estimation et de suivi des coûts de construction prévisionnels d’une opération « au fil de l’eau » et selon l’avancement d’un projet. Retour sur les éléments et enseignements clés de cette démarche, aujourd’hui en cours de déploiement à l’échelle d’EPAMARNE / EPAFRANCE.
L’analyse dynamique des coûts de construction : un enjeu pour garantir la réalisation d’opérations immobilières de qualité, sans augmenter de façon mécanique et systématique les prix de vente
La réalisation de logements neufs abordables est conditionnée par le respect d’un cadre d’économie d’opération. Alors que le coût de construction d’une opération représente plus de 55% du coût de revient d’une opération, il est capital d’en apprécier l’ampleur dès l’amont d’un projet, même s’il s’agit d’une 1ère estimation. C’est dans cette logique qu’intervient le référentiel d’analyse des coûts de construction mis en place par EPAMARNE / EPAFRANCE, avec une logique d’estimation initiale, suivi de mise à jour à tous les stades d’avancement du projet.
S’il s’agit d’une analyse dynamique, la 1ère évaluation des coûts en amont d’un projet est très dimensionnante : c’est elle qui préfigure les conditions d’atteinte d’un équilibre d’opération, soit un projet dont l’ambition rentre réellement en cohérence avec un coût de construction, une charge foncière et un prix de vente. L’importance de cette analyse amont repose aussi sur le fait que chaque foncier et chaque contexte d’opération sont uniques, et impliquent de concevoir des projets d’ambition différentes, dans des environnements de marché assez similaires.
Notre travail a démontré que l’analyse d’une trentaine de critères -qui ont chacun une influence sur l’un des 3 grands postes du coût d’une opération (superstructure, infrastructure et VRD)- permet une 1ère approche du coût global. L’enjeu ici n’étant pas de sortir un chiffre « pur », mais de comprendre dans quel niveau de marge de manœuvre se situe l’opération, avant même que le projet architectural soit pleinement défini. Avec un enseignement clé à retenir : un ou deux critères pris isolément (ex : construction bois, niveau de performance énergie / bas carbone souhaité) ne peuvent permettre de caractériser à eux seuls le coût d’une opération. C'est bien un travail de pondération globale qui permet la réussite de l’exercice.
Une démarche qui a mis en évidence une autre clé de succès : la communication et le partage d’expertise entre les différents acteurs de la chaîne de valeur d’une opération
Au-delà de la méthode d’analyse multicritères mis en place avec succès à l’occasion de cette démarche, cet accompagnement a permis de mettre en évidence d’autres enseignements, deux en particulier : d’une part, une part importante du coût de construction, potentiellement 10%, est dépendante du mode de passation des marchés de travaux, et du niveau de maîtrise des conditions d’approvisionnement en matériaux ; un élément qui invite à bien questionner les candidats opérateurs en phase concours sur leurs modes d’organisation et leurs circuits de commande. D’autre part, une part non négligeable du coût de construction, potentiellement 10 à 15%, s’ajuste en lien avec chaque projet, notamment en phase de définition architecturale fine.
Les itérations, dialogues et recherches de convergence entre les ambitions de l’aménageur, les propositions des concepteurs et les choix des opérateurs sont donc déterminantes non seulement pour la production de l’objet architectural et immobilier mais aussi pour le bilan. Autant il est généralement impossible d’inverser le cours d’une opération économiquement déséquilibrée dès l’estimation amont, autant l’affinement de la conception d’un programme et les évolutions apportées à un programme peuvent conduire par étapes à un glissement. Enfin, l’intégration de compétence d’économistes de construction de façon transversale est un des facteurs de clés de succès pour travailler « à bilan ouvert » et en confiance… dans l’intérêt des projets et de celui des usagers.
© moheb-anwari - Unsplash
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