Observer les marchés en temps réel (oui : réel) est un atout précieux en temps de crise

ADEQUATION lance le premier observatoire national en temps réel de l’activité de la promotion immobilière. En cette période de crise d’origine inédite, analyser sans délai les phénomènes en jeu permet de prendre rapidement les bonnes décisions. Et de faire la part des choses entre les facteurs conjoncturels et les causes structurelles de la récession.

L’observatoire est alimenté en continu par des données réelles recueillies à l’échelle du logement auprès d’un panel de promoteurs représentant aujourd’hui 67 % du marché et extrapolées par nos algorithmes. Il fournit les niveaux d’activité à la quinzaine, sur tout territoire ou groupe de territoires générant plus de 800 ventes annuelles.

L’observatoire en temps réel permet en particulier d’analyser le comportement des marchés dans les semaines concernées par la crise sanitaire. 

Le premier impact du confinement (16 mars - 10 mai) a été l’arrêt quasi complet des mises en vente, qui ont chuté de 89 % sur la période par rapport à 2019. Cet écart s’est maintenu malgré le déconfinement, les nouveaux projets sont à l’arrêt.    

Les ventes, sur les 8 semaines du confinement, ont diminué de 49 % par rapport à 2019. La reprise existe, mais elle est timide : on passe à - 38 % sur les trois premières semaines de déconfinement (11 mai - 31 mai). 

La fonte alarmante de l’offre disponible

L’offre disponible à fin 2019 avoisinait 101 000 logements. Du fait de la baisse des mises en vente dès le début de l’année, elle a baissé à 91 000 logements à fin mars. Le coup de frein supplémentaire lié au confinement a fait fondre le stock de 10 000 logements en deux mois. Fin mai, il n’était donc plus que de 81 000 logements, au même bas niveau qu’en 2012.

Plus alarmant encore, cette offre disponible ne tient pas encore compte des prélèvements effectués par les promoteurs sur le stocks de vente au détail pour alimenter les investisseurs institutionnels. Rappelons que, pour soutenir la promotion immobilière dans le cadre de la crise sanitaire, In’Li et CDC Habitat lui ont passé commande de 50 000 logements en bloc. Ce volume concerne pour partie des projets futurs, qui ne seront donc pas mis en vente au détail dans les prochains mois, pour partie l’offre disponible dans les opérations en cours de vente au détail ; certains réservataires ont même été “désistés” à l’initiative des promoteurs, pour réorienter leur logement vers les ventes en bloc.

La crise d’offre était déjà là 

Pour autant, il est bien clair que la crise sanitaire n’a fait qu’accélérer un processus déjà à l’œuvre. Il est même possible d’affirmer que le confinement est intervenu à peu de choses près au moment où le marché était en train de basculer vers la pénurie. 

Ainsi, sur les mois de janvier et février 2020, les mises en ventes étaient déjà inférieures de 36 % à leur niveau de 2019. Ce phénomène s’explique en partie par la période pré-électorale, traditionnellement peu propice aux mises en chantier, mais il était déjà nettement perceptible sur l’année 2019, particulièrement à partir du mois d’octobre.

On considère que le marché fonctionne normalement quand les ventes et les mises en vente annuelles sont supérieures à 100 000 unités. En dessous, le feu passe à l’orange, puis au rouge en dessous de 80 000. C’est alors toute la production de logements groupés qui peut être  bloquée  – dont le logement social – ralentissant fortement l’activité du BTP. Nous y sommes.

Analyser les marchés en temps réel pour mieux gérer la crise

Ce qui se passe n’est rien d’autre qu’une crise parfaitement prévisible, accélérée par un événement conjoncturel exceptionnel, dans un environnement qui ne pourra s’assainir sans de profondes réformes. Il serait dommage que les mesures de relance à prendre par le gouvernement se contentent de “réparer” les dégâts de la crise sanitaire, surtout si cela devait se faire au détriment des réformes structurelles nécessaires (nous en parlions ici : Pourquoi seule une réforme structurelle pourra remédier aux crises cycliques du logement neuf). 

Dans l’immédiat, une reprise soutenue des mises en vente devant probablement se faire attendre, la promotion immobilière va connaître une pénurie durable de logements à vendre. C’est une situation exceptionnelle dont elle devrait mettre plusieurs mois à sortir, et qui va peut-être la conduire à reconstruire les marchés sur des bases nouvelles. 

Cela ne fait que renforcer l’intérêt d’un observatoire permettant de suivre en temps réel l’activité des promoteurs et les comportements des acquéreurs. Vers quels territoires, quels produits, quels montages (classique ou dissociatif) se porteront les stratégies des uns et des autres ? Nous devrions voir apparaître d’autant plus vite les “signaux faibles” des marchés que ceux-ci se manifesteront sur une page devenue presque blanche.