Les données publiques relatives au secteur du logement obéissent aujourd’hui à un calendrier strict. Les chiffres de la construction en glissement annuel sont publiés chaque fin de mois, ceux de la commercialisation des logements en fin du trimestre, tandis que les données relatives aux agréments HLM sont diffusées en début d’année, lors du conseil d’administration du Fnap, qui dresse alors le bilan de l’année précédente. Le cabinet de conseil et d’AMO ADEQUATION veut proposer, lui, une vision quasiment en temps réel des marchés immobiliers sur le territoire national.
Un exercice auquel il est rodé, puisqu’il fournit déjà "une grande partie des données exploitées par la Fédération des promoteurs immobiliers pour ses notes de conjoncture du marché immobilier neuf", rappelle Laurent Escobar, directeur associé d’ADEQUATION, contacté par AEF info, mardi 27 avril 2021. ADEQUATION dispose en outre d’une base de données plus large (que ce qu’il propose à la FPI) sur le marché neuf au niveau national. Cet outil, aujourd’hui focalisé sur la vente au détail, le cabinet souhaite l’étendre "à la vente en bloc, dans le parc social ou intermédiaire, et à la production en maîtrise d’ouvrage directe". Laurent Escobar constate en effet "une certaine appétence pour ces données" chez les opérateurs de l’habitat, qui "ne se contentent plus de suivre une opération de vente au détail mais souhaitent disposer d’un suivi plus global du secteur du logement, notamment en matière de vente en bloc". Les logements produits en bail réel solidaire seront également recensés par cet outil qu’ADEQUATION entend faire évoluer.
Un premier déploiement sur l’Île-de-France
La base de données, qui a pour nom de code "Plateforme de suivi des projets immobiliers" (PPI), partira "du permis de construire, ou de tout signal permettant d’attester le lancement d’un nouveau projet, dans la mesure où les permis de construire n’arrivent pas toujours dans les temps sur la base Sitadel*". Chaque permis de construire sera "qualifié", par une adresse et par l’identité du maître d’ouvrage, tandis que chaque logement prévu par le programme sera enregistré dans la base avec des informations sur "son prix, sa surface, et son statut, libre, réservé ou vendu".
"Nous préciserons dans chaque programme la part des ventes en bloc, en nombre de logements, et leur destination au secteur locatif intermédiaire ou social", complète Laurent Escobar. Opération par opération, la base de données affichera "toutes les dates clés sur l’obtention du permis de construire, de l’agrément (pour les logements sociaux), la mise en chantier, la livraison et la mise en service", avec la possibilité de naviguer entre plusieurs échelles : régionale, intercommunale ou communale.
Un nouveau thermomètre pour le logement intermédiaire
Pour le marché locatif intermédiaire, cet outil présente un intérêt particulier dans la mesure où "la majorité de la production se fait en Vefa", rappelle Laurent Escobar, qui anticipe en outre l’exonération d’agréments pour les logements intermédiaires à compter de cette année (lire sur AEF info) : "ce qui constituait le seul thermomètre public sur le logement intermédiaire n’existera plus". Selon lui, l’accès "à un suivi du marché locatif intermédiaire plus détaillé, avec une vision en temps réel des opérations", est d’autant plus utile "dans un marché en pleine expansion", principalement réparti entre CDC Habitat et In’li, mais sur lequel se positionnent de plus en plus d’acteurs, comme 1 001 vies habitat, Vilogia, Habitat en région ou Batigère avec sa filiale Livie.
La collecte des données, qui prendra la forme d’une "enquête", consistera à "croiser les informations provenant des promoteurs immobiliers sur les logements vendus dans leurs opérations" avec celles "des acheteurs" de programmes. ADEQUATION ambitionne de livrer en décembre 2021 ce jeu de données, qui couvrira le marché francilien dans un premier temps, puis le territoire national en 2022. Une partie de cette base sera disponible en open data "pour diffuser gratuitement, de manière régulière, des données agrégées", et l’autre sera payante "pour les opérateurs qui souhaitent des analyses thématisées plus approfondies". Laurent Escobar affirme avoir déjà reçu "une quinzaine de lettres de soutien d’acteurs qui souhaitent se doter de cet outil" : collectivités, bailleurs sociaux, aménageurs, promoteurs immobiliers ou encore chercheurs**.
Pas de "concurrence" avec la statistique publique
Cette base de données n’a pas vocation "à se substituer à la puissance publique", assure Laurent Escobar, mais doit "doter les professionnels d’un outil qui leur permette de travailler" en leur fournissant "une information qui n’existe pas, ou une information qui existe sur un outil public mais qui n’est pas ouverte à tous". "Notre outil vient combler des vides", souligne-t-il, tout en estimant qu’il y a des coopérations à imaginer entre public et privé pour alimenter des statistiques d’intérêt général".
Des moyens, mais peu d'offres pour le logement intermédiaire
Dans une note publiée le 7 avril 2021, le cabinet ADEQUATION a sondé les opérateurs de logement intermédiaire sur la santé du marché en 2020, et sur ses perspectives pour 2021. En comptant les deux poids lourds du secteur que sont CDC Habitat et In'li, mais également Habitat en région, ADEQUATION estime que ces opérateurs étaient en mesure d'acquérir 22 000 logements intermédiaires en 2020. Dans les faits, seules 10 200 unités ont été réservées l'an dernier, tandis que 12 000 autres logements identifiés cette même année ne seront acquis qu'en 2021. "Ils ont les moyens d'acheter, mais il n'y a pas de projets en face", résume Laurent Escobar, pour qui le problème d'offre remonte à octobre 2019, période préélectorale. Difficultés d'accès au foncier, chute du nombre de permis de construire, réticence des élus face à l'exonération de TFPB dont bénéficie le logement intermédiaire... Ces freins ne seront pas levés en 2021, estime Laurent Escobar, alors que les projections réalisées par ADEQUATION font état de 15 600 logements intermédiaires réservés en 2021, dont 12 000 identifiés en 2020.
*Jeu de données du Service de la donnée et des études statistiques (SDES) qui permet de tracer la vie d'un permis de construire, de son obtention à l'achèvement des travaux.
**Laurent Escobar n'était pas en mesure de les citer nominativement.
Article écrit par Lina Trabelsi.
Dépêche n°651122, publiée le 29/04/2021 et reproduite avec l’aimable autorisation de l’Agence de Presse AEF info.
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