La pénurie au cœur de la crise

Pour l’immobilier résidentiel, la crise sanitaire, que nous vivons actuellement, est inédite, pour au moins deux raisons : elle a impliqué un arrêt brutal et quasi-généralisé de l’activité économique, ce qui a figé toute l’activité du logement neuf. Ensuite, les crises immobilières précédentes, intervenaient dans des périodes de forte production. La crise intervient ici alors que les mises en vente étaient déjà en déclin depuis 1 an. Résultats : l’offre disponible avait déjà été mise à mal, en particulier en Île-de-France et dans les métropoles les plus attractives ; ces marchés se sont d’autant plus tendus depuis le début de la crise sanitaire.

L’analyse proposée ici repose sur une observation de la commercialisation des logements neufs « en temps réel », produite par ADEQUATION, à la quinzaine, qui permet de disposer des données les plus actuelles et de faire déjà la part des choses entre les facteurs conjoncturels et les causes structurelles de la récession.

De l’inquiétude pré-électorale à la crise brutale

Début 2020, le marché de la promotion immobilière était dans une situation peu claire. A la fois, 2019 n’avait pas connu le ralentissement des ventes attendu : les volumes de permis de construire, qui avaient baissé continument de janvier à septembre, s’étaient redressés en fin d’année. Nul ne saura s’il s’agissait, pour finir, d’une reprise structurelle, ou d’un rush de dernière minute (tous les opérateurs passant leurs permis) avant l’attentisme précédant (et suivant) généralement les élections.

La promotion avait ainsi, d’une certaine manière, limité les dégâts en 2019, avec une reprise des ventes fin 2019, mais sans net redressement des mises en vente, et donc une dégradation continue de l’offre disponible courant 2019. La plupart des métropoles, où se concentre l’essentiel de l’activité, s’orientaient donc vers un marché de pénurie, avec en outre les incertitudes liées aux élections, traditionnellement peu propices aux mises en chantier… tendance confirmée durant les mois de janvier et février 2020, pendant lesquels les mises en vente furent inférieures de 30 % à leur niveau de 2019.

Confinement

Le premier impact du confinement (17 mars - 11 mai) a été l’arrêt quasi complet des mises en vente, qui ont chuté de 76 % sur la période par rapport à 2019. Cet écart s’est accru, suite au déconfinement (semaine 20), durat la deuxième quinzaine de mai (- 88 %), et il reste important depuis, avec à peine 10 500 lots mis sur le marché en 2 mois.

Les ventes, durant les 8 semaines du confinement, ont diminué de 62 % par rapport à 2019. Et depuis le déconfinement (semaine 20), les ventes se redressent progressivement, mais restent encore très en deçà du niveau de la même période en 2019.

L’offre disponible, fin 2019, avoisinait 101 000 logements en France métropolitaine. Sa baisse s’était poursuivie début 2020 : elle était déjà inférieure à 94 000 logements fin février (cf. Graphique). Le coup de frein supplémentaire lié au confinement a fait fondre le stock de 6 800 logements en deux mois ; et de 8 800 logements supplémentaires depuis le déconfinement : fin juillet, elle n’était donc plus que de 78 000 logements.

Ce niveau d’offre disponible correspond à des années post-crise, particulièrement longue de 1993 à 2006, et plus courte, de 2009 à 2011.  C’est alors toute la production de logements groupés qui peut être bloquée – y compris le logement social dont la production est de plus en plus dépendante des acquisitions en bloc à la promotion immobilière – ralentissant fortement l’activité du BTP. Nous y sommes désormais et la situation pourrait tarder à s’améliorer.

La crise sanitaire n’a donc fait qu’accélérer un processus déjà à l’œuvre. Il est même possible d’affirmer que le confinement est intervenu à peu de choses près au moment où le marché était en train de basculer vers la pénurie.

Sortir de la pénurie

La pénurie, déjà là avant la crise, constitue probablement une composante particulière de la situation actuelle. D’autant que l’offre disponible identifiée ne tient encore que très partiellement compte des prélèvements effectués par les promoteurs sur les ventes au détail, pour alimenter de grands opérateurs HLM (CDC-Habitat, In’li, etc.). Ces derniers, déjà présents de manière croissante sur le marché via des produits tels que le logement locatif intermédiaire notamment, ont en effet été mobilisés pour soutenir l’activité durant la période de confinement.

Finalement, cette crise, inédite, a une conséquence prévisible : celle de renforcer des tendances déjà à l’œuvre (la pénurie et donc les blocages fonciers, et la montée en puissance du rôle des investisseurs institutionnels dans le marché de la promotion). Après la crise de 2008, il avait fallu 5 ans pour reconstituer un niveau d’offre suffisante pour garantir une fluidité suffisante du marché de la vente au détail. Dans une perspective où la crise est potentiellement encore devant nous (et même si on n’a pas assisté, pour l’instant, à une désolvabilisation massive des ménages), on ne peut qu’inciter à l’action. Mais surtout, il paraît essentiel, à moyen terme, de se donner les moyens (enfin…) :

• d’une politique du logement stable ;
• territorialisée, car les impacts de la crise sont différenciés selon les territoires : les pénuries les plus fortes sont  observées en Île-de-France et à Lyon, au point que les rythmes de vente s’enrayent ; dans une moindre mesure à Toulouse, à Montpellier, à Bordeaux, à Nantes et à Strasbourg ; beaucoup moins ailleurs ;
• et assise sur des politiques foncières seules à même d’alimenter, en amont, et réguler les opérations immobilières, et, partant, de limiter les pénuries liées aux trop forts effets de « stop and go » des cycles de la production immobilière.