L’OFS : un modèle économique au service d’une stratégie de peuplement

L’ingénierie financière des programmes en BRS, plus sophistiquée que celle des programmes immobiliers classiques, permet d’assurer une offre qualitative finement ciblée vers les ménages bénéficiaires.  

Dans une opération immobilière classique, le bilan intègre l’achat du foncier, qui est donc refacturé à l’acquéreur final. Pour optimiser les prix de vente et trouver sa clientèle l’opérateur jouera sur la taille ou la qualité des logements. Il pourra aussi négocier le prix du foncier, auprès de la collectivité ou de l’aménageur, avec pour effet de diminuer leurs recettes foncières.

Dans une opération immobilière montée en BRS, le foncier n’est pas comptabilisé dans le prix de revient puisqu’il reste propriété de l’OFS. Il est bien financé en partie par l’acquéreur, mais sous la forme d’une redevance mensuelle, nettement moins élevée chaque mois que s’il avait dû le faire au moyen de son prêt immobilier.

L’allègement des prix de vente est donc possible à qualité de construction égale. Y compris dans les marchés les plus tendus. C’est déjà une différence essentielle.

Certes, pour rester en dessous des plafonds de prix de vente légaux (ceux du PSLA), le prix du foncier devra bénéficier la plupart du temps d’une décote. Mais cet effort, consenti par la collectivité, l’aménageur ou encore l’établissement public foncier local, n’est pas fait à fonds perdus : puisqu’il est capitalisé dans l’OFS, dans lequel chacun de ces trois acteurs peut être associé. Avec le temps, cet investissement dégage, au travers des recettes de redevance, une capacité d’autofinancement qui permet d’engager de nouvelles acquisitions foncières

Pour optimiser encore un peu plus le montage, il faut développer une ingénierie financière qui mette en cohérence la durée du prêt servant à financer l’achat du terrain par l’OFS, le montant des fonds propres qu’il peut injecter et le niveau de la redevance versée par les propriétaires de logements en BRS.

Cette dernière est évidemment un point clé, puisqu’elle impacte à la fois le taux d’effort des ménages et les recettes de l’OFS. Le positionnement du curseur au bon endroit est éminemment stratégique. Il dépend d’abord de la stratégie de peuplement qui sous-tend la création de l’OFS.

Rappelons que, dans tous les cas, l’OFS est un organisme à but non lucratif, dont la finalité est (principalement) de créer des logements abordables. L’optimisation financière vise donc à en créer le plus possible au niveau de prix adéquat pour les ménages ciblés en réglant correctement les différents paramètres financiers.

Tout l’intérêt de la modélisation est précisément de vérifier les grands équilibres entre la stratégie de peuplement (quels ménages, quels produits, quels secteurs), les prix de sortie cibles et les charges mensuelles induites (crédit et redevance) et enfin le financement de l’OFS (frais de structure et capacité d’investissement).

Mais si, dans le premier cas, la logique du modèle (le fameux “compte à rebours”) conduit à faire baisser les prix de revient, dans le second elle vise à ajuster l’investissement de l’OFS à la stratégie de peuplement. La différence n’est pas mince.