Interview croisée sur un premier bilan du Lab Immobilier Résidentiel lancé par ADEQUATION et l'IEIF

En octobre 2019, en partenariat avec ADEQUATION, l'IEIF lançait un Lab dédié à l’Immobilier Résidentiel. Rassemblant à la fois des dirigeants d’investisseurs institutionnels, de sociétés de gestion d’actifs pour compte de tiers, de promoteurs et d’acteurs du logement social, ce Lab se veut un lieu d’échanges et de réflexions transverses autour de deux thématiques :

  • Quel logement demain ? Analyse des tendances macro-économiques, financières, démographiques, sociétales et culturelles en matière de demande et d’offre.
  • Quelle place pour les investisseurs institutionnels dans la détention et/ou le financement du logement (allocations d’actifs, véhicules…) ?

Les débats sont nourris par la mise à disposition de données, d’analyses spécifiques et d’études par l’IEIF et ADEQUATION, ainsi que par la participation d’intervenants extérieurs. Le recensement et l’analyse d’exemples internationaux sont systématiquement réalisés lorsque cela paraît pertinent.

Quel bilan faites-vous de cette première année de pratique ? Quel est selon vous le principal bénéfice que tirent les participants de ce Lab ?

Christian de Kerangal, Directeur général de l'IEIF : Le principal bénéfice me semble être la possibilité d’échanger de manière transverse et approfondie sur des questions fondamentales qui ont toutes un impact sur les orientations stratégiques et les métiers de chacun. En ce sens, au-delà d’une meilleure connaissance réciproque, les éclairages différents et souvent complémentaires des différents acteurs ont permis d’affiner une vision prospective du logement, à la fois comme produit répondant à une demande qui évolue rapidement et comme classe d’actifs pertinente face aux attentes des investisseurs institutionnels.

Nicolas Debruyne, Directeur du développement adjoint d'ADEQUATION : Le bilan me semble plutôt positif ! Il n’est pas si courant de créer un lieu permettant de rassembler les décideurs dont les métiers s’inscrivent sur un spectre aussi large de la chaîne de production immobilière, s’agissant de promoteurs, d’investisseurs institutionnels ou de bailleurs. Le bénéfice des participants réside, à mon sens, principalement sur ce point. Le Lab est une opportunité pour qu’ils puissent partager leurs propres visions de ce que doit être la place des investisseurs institutionnels dans le logement de demain, et in fine, de mieux travailler ensemble pour faire face aux futurs enjeux. Car au-delà de la question de la place des investisseurs institutionnels sur le logement, les forts changements observés sur les marchés impliquent la nécessité pour l’ensemble de ces acteurs de se repositionner efficacement, et surtout de façon complémentaire en vue de répondre aux nouveaux besoins immobiliers. Déjà, les nouveaux marchés émergents. Le logement locatif intermédiaire, le coliving, les logements adaptés aux ménages seniors, nécessitent une adaptation de chaque acteur de la filière. L’accroissement de ces nouveaux marchés et l’apparition de nouveaux besoins nécessiteront de nouveaux modèles de financement et de partenariat pour lesquels le Lab peut constituer un lieu d’échanges privilégié.

Les échanges entrepris ont-ils permis d’éclaircir certaines problématiques et enjeux rencontrés sur le champ d’intervention immobilier résidentiel ?  

Christian de Kerangal : Cette première année a permis de défricher différentes pistes d’évolution du logement, lequel n’est pas un produit monolithique, mais va au contraire se fragmenter en de nombreux marchés de niches, répondant chacun à des attentes spécifiques. Elle a également mis en évidence la nécessité, pour chacun des acteurs, d’être de plus en plus innovants, à la fois sur le plan des produits, des services, mais également en matière de « montages juridiques dissociants », qui constituent une des clés pour favoriser l’accès à un logement « abordable », notamment au cœur des métropoles.

Nicolas Debruyne : Préalablement au lancement du Lab immobilier résidentiel, un travail préparatoire conséquent a été réalisé entre ADEQUATION et l’IEIF en vue d’identifier les thématiques sur lesquelles les participants pourraient s’exprimer. Des questionnaires ont été adressés à cet effet auprès de chaque participant. Ce fut un travail nécessaire tant nous nous sommes aperçus que le nombre de sujets pouvant être potentiellement traités était important. Il en est ressorti plusieurs grandes thématiques partagées, portant notamment sur l’évolution des usages immobiliers, les nouveaux montages immobiliers à imaginer, ou encore la définition des stratégies d’investissement de demain. Plusieurs enjeux ont été identifiés et de premiers éclairages ont été faits parmi ces thématiques, mais leur teneur est telle que chacun pourrait nécessairement mériter un travail d’approfondissement. Ce travail pourra peut-être être abordé à l’occasion de prochaines séances du Lab, si les participants le souhaitent, ou dans d’autres cadres. C’est à mon sens tous l’intérêt du Lab, être contributif à l’identification des sujets majeurs nécessitant réflexion et partage entre les différents acteurs du logement et laisser libre choix aux participants des suites à donner à ce premier travail !

Quels sont selon vous les points à améliorer ?

Christian de Kerangal : Ce Lab doit offrir encore plus d’interactions entre ses membres afin de favoriser, autant que possible, l’émergence de partenariats permettant d’expérimenter de nouveaux concepts. En ce sens, il pourrait progressivement devenir un « incubateur » concret de solutions innovantes.

Nicolas Debruyne : L’IEIF et ADEQUATION disposent ensemble d'un volume d’information et d’une qualité de conseil considérable pour éclairer les participants sur les enjeux du marché immobilier résidentiel. Mais le Lab doit rester avant tout un lieu d’échanges entre participants, sur lequel nous devons nous positionner en qualité d’appui à leurs réflexions uniquement en cas de besoins. Ce positionnement devrait, je pense permettre de faciliter pour chaque participant le portage des sujets évoqués sur leur propre champ d’intervention.

L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.

L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres. Il s’appuie sur une équipe de 23 personnes, dont 7 chercheurs associés.

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