La suppression du dispositif Pinel en zone B2 au 15 mars 2019 sera lourde de conséquences pour les communes concernées et pour la promotion immobilière. D’après nos estimations, si les tendances du début de l’année 2019 se confirment, on peut s’attendre à ce que cette mesure se traduise par une baisse de production de 30 000 à 35 000 logements neufs dès 2020.
Une stratégie défendable : passer le relais de l’investissement locatif aux institutionnels
Il serait un peu court de réduire cette décision à un geste de rigueur budgétaire. L’objectif de l’État est plutôt de transférer l’investissement locatif des particuliers vers les institutionnels, ce qui en soi n’est pas critiquable.
En effet, si les dispositifs de défiscalisation successifs ont indéniablement soutenu la production de logements locatifs neufs, ils ne sont plus adaptés aux conditions actuelles de marché. Les prix ayant augmenté plus vite que les loyers, rares sont les particuliers qui peuvent encore amortir un investissement locatif, même en bénéficiant d’une aide fiscale.
En outre, le Pinel présente un effet pervers puisque les logements financés grâce à lui sont revendus une fois amortis et ne contribuent donc pas à renouveler durablement le parc locatif privé.
La solution à ces deux problèmes passe par un retour des investisseurs institutionnels sur le marché résidentiel.
L’État y a contribué en créant, via la loi ALUR, la catégorie du logement locatif intermédiaire. Avec ses loyers plafonnés et sous conditions de ressources, il vise le même segment de marché que le Pinel. La production de logements intermédiaires a bénéficié de fonds alloués à CDC Habitat, enclenchant un processus auquel se sont associées d’autres grandes entreprises sociales de l’habitat. En 2018, plus de 10 000 logements intermédiaires ont reçu un agrément.
Pour le logement locatif libre, l’État compte sur une conjoncture générale devenue favorable à un retour des institutionnels sur le marché immobilier résidentiel. La rentabilité du tertiaire s’est dégradée du fait d’une obsolescence accélérée des actifs tandis que les taux d’intérêt faibles redonnent une réelle attractivité au logement.
Sauf que…
Une mise en œuvre contestable : erreur de timing et défaut d’accompagnement
Le relais des investisseurs n’aura pas lieu du jour au lendemain, tandis que la disparition du marché de 30 000 à 35 000 logements locatifs neufs financés par les particuliers investisseurs est attendue dès 2020.
Or, selon nos estimations toujours, la production de logements intermédiaires par les institutionnels ne devrait pas dépasser 15 000 à 20 000 logements, et ce à compter de 2021 seulement.
Quant au logement libre, on n’en est qu’aux prémices. Tout porte à croire que les institutionnels commenceront par racheter du patrimoine existant. Pour le neuf, ils auront intérêt à cibler de grandes opérations d’aménagement métropolitaines (tels les Villages Olympiques). Or elles sont rares et les aménageurs devront pour les associer adopter de nouvelles méthodes de commercialisation des charges foncières. Un accompagnement de l’État pour accélérer ce changement n’aurait sans doute pas été superflu, en direction des collectivités et des aménageurs comme des investisseurs concernés.
Une pilule amère
Il faut donc s’attendre à quelques années délicates pour la promotion immobilière, au moment où le marché vient d’entrer en décroissance et alors que l’approche des élections municipales de 2020 devrait freiner les mises en chantier.
À cette conjoncture défavorable s’ajoute une nécessaire adaptation de l’organisation interne des promoteurs immobiliers s’ils veulent conserver leur niveau actuel de chiffre d’affaires. Leurs ventes se font aujourd’hui majoritairement (80 %) au détail auprès de particuliers (accédants ou investisseurs), elles devront demain ou après-demain se faire pour près de la moitié en bloc auprès de bailleurs sociaux ou institutionnels.
Dans ces conditions, on comprend que l’arrêt du Pinel en B2 soit une pilule difficile à avaler. Le remède est sans doute bénéfique, mais ses conditions d’administration auraient sans doute pu être mieux préparées.
Laurent Escobar, directeur général adjoint au développement d’ADEQUATION
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