De nombreux acteurs du marché du logement neuf aimeraient connaître les prix de charges foncières vendues sur un territoire donné.
Collectivités, établissements publics fonciers, aménageurs, opérateurs immobiliers, tous ont intérêt à disposer de données de référence pour ajuster leur politique d’acquisition foncière. La transparence des prix devrait en outre contribuer à calmer l’inflation.
En théorie, cette information est disponible, puisque les transactions sont systématiquement enregistrées dans le fichier national des données de valeurs foncières (DVF), en open data depuis avril 2019.
Mais en pratique, elle ne l’est pas vraiment car les charges foncières ne sont pas isolables en tant que telles dans le fichier des DVF. Elles sont très difficiles à repérer car l’assiette des opérations immobilières repose le plus souvent sur plusieurs parcelles. En outre, les DVF ne renseignent pas sur le contexte de la transaction (construction neuve), et encore moins sur le volume et la nature des constructions prévues.
C’est donc un travail de fourmi que d’aller reconstituer les charges foncières des opérations immobilières à partir de la base des DVF, et c’est précisément à lui qu’EXPLORE et ADEQUATION se sont attelées.
Les deux sociétés ont créé ensemble une première base fonctionnelle couvrant le territoire de la métropole Nantes Atlantique (hors ZAC). Cet outil fournit les charges foncières des logements neufs commercialisés entre 2014 et 2018.
À partir de sa base de données des Offres Futures Neuves (OFN), qui référence et géolocalise les permis de construire, EXPLORE a mis au point le repérage géographique des parcelles correspondantes dans la base des DVF et a pu reconstituer les assiettes et les prix fonciers des opérations immobilières.
À partir de sa Plateforme Promotion France (PPF), qui référence les programmes et les prix de logements neufs commercialisés, ADEQUATION a rapporté les charges foncières aux prix de vente des logements, et vérifié la cohérence des valeurs en regard du “compte à rebours” du bilan de promotion immobilière.
Le résultat est une base de données vérifiées, dotée d’une interface cartographique qui permet de faire apparaître la charge foncière au m² de SDP de tous les programmes commercialisés sur la période (hors ZAC), avec des filtres possibles par année et par tranche de prix.
EXPLORE et ADEQUATION ont pu développer cet outil grâce à leurs propres bases de données, mais aussi leurs expertises “métier” – pour reconstituer les opérations et valider “à dire d’expert” les données – et enfin leurs savoir-faire techniques : des outils de SIG et des algorithmes de calcul ont permis d’automatiser partiellement les processus.
L’outil sera présenté au SIMI 2019 sur le stand C17, commun à EXPLORE et ADEQUATION.
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