À Marseille, où les prix du collectif libre vont de 3.350 €/m² à Saint-Barthélémy à près de 10.000 €/m² aux Chartreux, avec une moyenne à 5.850 €/m² stationnement inclus au 2e trimestre 2024, la diversité des marchés saute aux yeux. Pourtant, seuls les développeurs capables d’en lire les moindres subtilités savent en tirer tout le parti. Nous allons tenter de l’illustrer au moyen de quelques exemples.
Toutes les données qui suivent sont issues de l’Observatoire ADEQUATION[1].
Identifier les sous-marchés porteurs : le 7e arrondissement, le quartier de Sormiou
Dans le 7e arrondissement, la demande réelle est bien plus soutenue que dans le 8e arrondissement, malgré des niveaux de prix comparables. Dans le 9e arrondissement, si la dynamique n’est pas évidente, le quartier de Sormiou enregistre de très bons taux d’écoulement moyen.
Oser des programmations atypiques : BRS à Plan d’Aou
Les logements en bail réel solidaire (BRS) à Plan d’Aou, secteur historiquement populaire, sont un bon exemple de programmation atypique. Bien que le BRS soit habituellement destiné aux zones tendues, il a rencontré un succès inattendu auprès des ménages locaux, fortement enracinés dans le quartier. Ce programme a permis à ces résidents d’accéder à la propriété avec un taux d’effort viable (33 % redevance comprise) contre plus de 50 % en logement libre, révélant ainsi le potentiel d’une offre bien calibrée.
Segmenter finement le marché : le 8e arrondissement
L’image d’un 8e arrondissement haut de gamme et homogène cache en réalité de grandes différences. Les prix oscillent de 4.000 €/m² à Sainte-Anne à 9.500 €/m² dans le secteur Plage, et chaque micro-localisation possède des spécificités marquées.
Ventilation gamme de prix sur le 8ème
Exemple avec cette opération de 26 logements sortant en moyenne à 6.400 €/m² hors stationnement, dont la gamme de produits exploite bien la forte segmentation du marché.
- Les appartements au 1er étage, plus accessibles (environ 6.600 €/m²), rencontrent une demande plus sensible aux prix, tandis que les derniers étages, valorisés à 7.800 €/m², captent un segment plus aisé.
- Les biens avec vue mer, autour de 8.000 €/m² pour de grandes surfaces, attirent une clientèle précise, prête à payer un premium significatif pour la localisation et les vues.
- 8 biens sont proposés à moins de 6.000 €/m² (surface moyenne 60 m²) et 3 à plus de 7.500 €/m² (surface moyenne 130 m²), ce qui montre que l’ajustement des prix à la typologie permet de capter plusieurs segments de demande au sein d’une même opération.
Capter des signaux faibles : l’investissement locatif dans le 12ème arrondissement
Le 12e arrondissement, perçu comme un secteur résidentiel familial plutôt populaire, offre pourtant des perspectives d’investissement locatif aussi intéressantes qu'inattendues. En effet, avec des biens valorisés à 5.000 €/m², les loyers proches de 16 €/m² à Montolivet assurent une rentabilité locative d’environ 4,1 %, supérieure à celle du Pharo (3,4 %). Et la demande locative reste soutenue, notamment pour les petites surfaces.
La variation des prix des programmes sur le 12ème VS marché locatif
Reconnaître le rôle moteur de l’accession aidée : les Crottes
Dans le quartier des Crottes (15e arrondissement), l'essor des ventes en accession sociale modifie le paysage immobilier. Alors qu’on pourrait s’attendre à ce qu’il freine les prix, la réalité montre une hausse de 35 % entre 2017 et mi-2024, les prix atteignant aujourd’hui 4.000 €/m² dans cet arrondissement.
Comment cela s’explique-t-il ? Les logements aidés, initialement valorisés à 3.200 €/m² pour une surface de 52 m² en 2017, ont connu une progression de 30 %, notamment en raison d’une augmentation de la surface moyenne à 63 m². Ce besoin d’espace et la fidélité des résidents au quartier créent une demande soutenue, valorisant davantage le quartier et renforçant son attractivité.
Evolution des prix sur les Crottes[2]
Ce qui vaut pour Marseille vaut pour la plupart des marchés
Toutes proportions gardées, de nombreux marchés immobiliers ressemblent au marché marseillais : les réalités locales, souvent éloignées des moyennes globales, exigent une analyse pointue pour en exploiter le potentiel. Plus les données sont fines, mieux les promoteurs et investisseurs peuvent éviter des erreurs de jugement et plutôt :
- découvrir des opportunités cachées en anticipant les évolutions de la demande et en identifiant les niches de marché ;
- diversifier leur offre pour aller chercher des segments de marché au potentiel souvent insoupçonné ;
- optimiser la commercialisation en ciblant les lots/produits vers des clientèles spécifiques pour maximiser le retour sur investissement.
