Merci à Antoine Peris et Laure Casanova Enault, co-auteurs de l'étude[1], pour ce résumé. Rappelons qu' ADEQUATION est l'un des membres fondateurs de la chaire.
Les études sur l’investissement locatif des ménages analysent généralement séparément les différents segments de marché : investissements dans le neuf ayant recours à des dispositifs de défiscalisation, achats de studios pour étudiants etc. En conséquence, la connaissance dont nous disposons n'est que partielle, alors qu’elle est nécessaire au réajustement de politiques publiques (cf. récent débat sur la loi de finances et la suppression du Pinel) et qu’elle est mobilisée dans les réflexions des promoteurs concernant les stratégies d’implantation de leurs futurs programmes.
Afin d’avoir d’une compréhension globale des logiques d’investissement locatif des ménages sur différents segments de marché, les chercheurs ont travaillé sur l’ensemble des achats des ménages résidant dans trois aires urbaines (Paris, Lyon et Avignon) réalisés entre 2010 et 2020. Au total, la base de données recense près de 223 000 investissements réalisés sur la période 2010-2018 par les ménages résidant dans ces aires urbaines. L’identification des investissements locatifs des ménages a été effectuée à partir de deux bases de données (les Fichiers Fonciers et DV3F). Les chercheurs ont ainsi croisé des informations sur les propriétaires, leurs achats immobiliers en France pendant la période ainsi que sur leur patrimoine, c’est-à-dire l’ensemble des biens immobiliers qu’ils possèdent et l’évolution de leur statut d’occupation (d’où le bornage de l’analyse à 2018 pour disposer de 2 ans de recul pour étudier le statut d’occupation des derniers biens achetés).
Quatre principaux enseignements sur les comportements d’investissement locatif des ménages sont issus de cette recherche.
1. Une majorité d’investissements locatifs dans l’ancien
Sur l’ensemble des 223 000 investissements étudiés, 18 % concernent des logements neufs (date de construction inférieure à 1 an) et 82 % portent sur des logements anciens. Ils concernent également en très grande majorité des appartements (80 %). Ces chiffres permettent de réaffirmer que, y compris dans le cas de l’investissement locatif, la majorité des volumes de vente porte sur le marché de l’ancien.
2. Un achat sur deux à moins de 11 km du domicile des investisseurs
Le second résultat mis en évidence par cette recherche est une tendance à investir dans un bassin de proximité : 50 % des investissements locatifs réalisés par les ménages se font à moins de 11 km de leur lieu de résidence. Cette distance médiane varie toutefois entre les aires urbaines. Elle est par exemple ramenée à 8,9 km pour Lyon, où les achats sont encore plus concentrés dans un bassin de proximité (par rapport aux deux autres terrains étudiés). À l’inverse, les 25 % des investissements les plus distants des lieux de résidence des acquéreurs montrent que les investisseurs parisiens sont plus enclins à réaliser des investissements de longue portée.
3. Des flux préférentiels
Grâce au modèle statistique mobilisé, les chercheurs ont mis en évidence des flux d’investissement préférentiels plus ou moins importants que ce que laissent prévoir la taille des villes et la distance qui les sépare. Il ne s’agit pas forcément des plus grands volumes (dirigés à proximité et vers les grandes villes) mais plutôt des sur- et sous- représentations de choix d’investissement une fois que les effets de structure ont été corrigés.
De ce point de vue, les principaux résultats obtenus montrent :
- Une convergence des flux des banlieues aisées vers les hyper-centres des agglomérations, particulièrement marquée dans le cas de Paris avec une surreprésentation des investissements en provenance de l’ouest ;
- Une surreprésentation des investissements lointains des ménages de l’aire urbaine de Paris à destination de Toulouse, Bordeaux et des littoraux atlantique et méditerranéen ;
- Une surreprésentation des investissements des Avignonnais dans les villes du réseau urbain local (Marseille-Aix, Nîmes, Montpellier etc.) et une sous-représentation dans les hauts-lieux voisins (Alpilles, Luberon, Var, etc.) ;
- Une surreprésentation des investissements des Lyonnais vers les villes intermédiaires de proximité (Saint-Étienne, Villefranche-sur-Saône) et certaines agglomérations méditerranéennes (Montpellier et l’ouest de la Côte-d’Azur), et une sous-représentation dans les métropoles de la moitié nord de la France.
4. Des investissements sur des marchés plus chers que celui de la résidence principale
Si la géographie des investissements s'explique d'abord par la proximité, le facteur prix joue également, dans le sens où les ménages privilégient des marchés chers, et généralement plus chers que leur marché de résidence. La recherche d’une sécurité dans les investissements réalisés semble ainsi prendre le pas sur les critères de rentabilité permis par des prix bas. Enfin, sans surprise, des niveaux de prix très élevés dans le marché de résidence freinent la capacité des ménages à investir.
[1] Étude menée dans le cadre du programme ANR Wisdhom. Pour les résultats détaillés, voir la publication originale :
Antoine Peris, Laure Casanova Enault. Proximity or opportunity? Spatial and market determinants of private individuals' buy-to-let investments. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 2023. https://shs.hal.science/halshs-04303438
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