Depuis le début des années 2010, le processus de métropolisation de Paris est structuré par la création du réseau de transports en commun automatique Grand Paris Express (GPE). Les investissements publics et privés se concentrent autour de ses gares et rendent les quartiers concernés plus attractifs pour les investisseurs, les entreprises et les salariés.
Une logique différente préside à la production de logements, dont la programmation est répartie après concertation dans les communes régionales. Ce que l’on appelle la territorialisation de l’offre de logements (TOL) peut être vu comme une gestion principalement quantitative de l’afflux de population que les investissements évoqués contribuent à attirer.
La combinaison du GPE et de la TOL porte en elle un risque inquiétant : le retour des cités dortoirs.
Le mécanisme est simple et connu. La plupart des salariés souhaitant habiter à une distance raisonnable de leur lieu de travail, la demande de logement s’accroît dans les zones les plus proches des secteurs d’emploi dense du cœur métropolitain.
Or l’offre résidentielle, faute de foncier abordable, peut de moins en moins y répondre. Elle se déplace donc naturellement en grande couronne, où le foncier est moins cher mais l’emploi moins accessible, justement parce que les transports y sont moins performants, et sont appelés à le rester.
Résider en grande couronne est souvent un choix par défaut, pour les populations les plus modestes, obligées à de longs déplacements quotidiens pour se rendre sur leur lieu de travail.
À notre sens, cet effet pervers n’est pas suffisamment documenté, pensé, débattu par les parties prenantes du développement métropolitain (État, collectivités, acteurs privés).
Sur la base d’un diagnostic partagé, première étape nécessaire, deux enjeux en particulier mériteront d’être débattus.
1) Comment assurer la cohésion territoriale de la Métropole ?
Les sommes considérables d’argent public investies dans le GPE et les opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain génèrent par effet de levier des investissements privés encore plus importants.
Par contraste, les territoires périphériques sont beaucoup moins soutenus, d’autant qu’ils subissent les externalités négatives de la pression résidentielle. La construction des équipements publics nécessaires accroît la pression fiscale sur les ménages sans réelle contrepartie de plus-value valeur foncière.
Au nom de la cohésion territoriale, le projet métropolitain devrait donc se donner les moyens juridiques de répartir plus équitablement la plus-value foncière générée, à l’origine, par les investissements publics réalisés dans le cœur métropolitain.
2) Quel modèle de développement urbain hors du cœur métropolitain ?
La TOL a pour effet de reproduire, dans des réalisations aux qualités inégales, un modèle d’éco-quartiers périurbains qui banalise la grande couronne et génère peu de valeur urbaine, foncière et économique. D’autres modèles sont possibles, en partant de la demande des habitants et des entreprises, en mobilisant la créativité des acteurs de l’immobilier et en recourant à des montages innovants.
À condition de construire une vision partagée du Grand Paris qui ne laisse aucun territoire dans l’ombre de la métropolisation.
Simon Goudiard, directeur de l’agence de Paris et associé d’ADEQUATION
Quentin Lamour, consultant d’ADEQUATION
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