Le bail réel solidaire (BRS), en atténuant la part du foncier dans le coût du logement, commence à se faire une place parmi les outils facilitant l’accession à la propriété. Il est aujourd’hui réservé à l’accession sociale, mais le député Lagleize, dans un rapport remis au Premier ministre en novembre 2019, propose de le généraliser au secteur libre. L’idée est excellente car les potentialités offertes par le bail réel sont immenses.
Quelques rappels.
La loi ELAN et ses décrets d’application permettent aux collectivités, aux organismes HLM et aux établissements publics fonciers de créer des offices fonciers solidaires (OFS), agréés par l’État, qui achètent des fonciers et les portent dans la durée.
Sur ces fonciers, les OFS autorisent des opérateurs à construire des logements en contrepartie d’une redevance. Cet accord est matérialisé par un bail dit bail réel, ce qui signifie que le titulaire du bail possède un droit réel sur l’usage du foncier. Ce droit étant cessible, il peut le céder aux acquéreurs des logements, qui s’acquittent alors du paiement de la redevance à l’office qui est resté propriétaire du foncier.
Le BRS est également “solidaire” et anti-spéculatif.
- D’une part, il ne peut être cédé qu’à des accédants dont les ressources sont inférieures à un certain seuil (d’où le terme solidaire).
- D’autre part, pour éviter la spéculation, le prix de cession du bail réel est encadré lors de toutes les mutations successives.
- Enfin, il se recharge à chaque cession. Autrement dit, quand le propriétaire d’un droit réel solidaire de 40 ans (la loi prévoit des durées de 18 à 99 ans) le cède à un nouvel acquéreur, ce dernier possède à son tour un droit réel de 40 ans, et ainsi de suite.
Précisons enfin que ce montage n’est possible que parce qu’un office foncier solidaire est capable d’acquérir des fonciers en partie sur ses fonds propres et en partie sur des emprunts à long terme, et de les amortir dans la durée grâce aux redevances qu’il perçoit.
Que se passerait-il si la loi autorisait de créer des offices fonciers à capitaux mixtes et des baux réels accessibles sans conditions de ressources ?
C’est peu ou prou ce que préconise le rapport Lagleize. Cette ouverture du dispositif à des investisseurs privés permettrait d’agir de manière plus massive pour contenir la hausse des prix du foncier.
C’est aussi se donner les moyens de mobiliser des capitaux et de lisser les prix du fonciers dans la durée pour pouvoir investir plus – et plus vite – là où il est urgent d’agir.
Les besoins dépassent largement la question de l’accession sociale. Nombre de ménages vivant dans l’angle mort des politiques publiques en faveur du logement pourraient en bénéficier. Autre enjeu : la rénovation du parc ancien où les besoins sont immenses, qu’il s’agisse de mener à bien la rénovation énergétique, de requalifier les logements dans les secteurs en perte d’attractivité, de reconstruire la ville sur la ville pour stopper l’artificialisation des sols…
Autant de défis auxquels des offices fonciers mixtes, sous une gouvernance publique-privée aux règles clairement établies, pourraient répondre bien au-delà de la seule action foncière. Propriétaire d’un parc étendu d’immeubles ou de logements, ces organismes seront particulièrement bien placés pour orchestrer des plans d’actions de rénovation, de restructuration ou de réemploi du bâti à grande échelle.
Insistons sur la gouvernance de tels offices, dont les modalités devront être précisées dans une loi afin d’éviter toute dérive spéculative. Dans le principe, elle n’est pas forcément compliquée car il suffit que chacun joue son rôle, les acteurs publics orientant les investissements vers les enjeux stratégiques de leur territoire, les acteurs privés veillant à leur rentabilité et à leur sécurité.
Dans un précédent article, nous parlions de l’intérêt du BRS pour ouvrir le marché potentiel de l’accession à la propriété, notamment dans les zones dites tendues. Le mouvement est engagé par la création de nombreux OFS, c’est une excellente chose. Il est temps aujourd’hui d’aller plus loin. Le bail réel “tout court” et l’office foncier mixte seraient deux outils judicieusement polyvalents face aux défis à relever, dans le neuf comme dans l’ancien, et dans tous les territoires.
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