Alors que la raréfaction des disponibilités foncières en zone tendue rend l'équilibre économique d'opérations d'aménagement plus complexe pour les porteurs de projets (publics et privés), que les problématiques de financement des collectivités s’accroissent et que les taux de rendement des actifs immobiliers traditionnellement détenus par les investisseurs continuent leur compression, l'aménagement urbain peut-il être considéré par ces derniers comme une opportunité de diversification et de création de valeur ? Leurs motivations peuvent-elles coïncider avec les enjeux collectifs liés à la production urbaine ? Comment s'insèrent-ils dans la chaîne de l'aménagement et avec quels effets sur les acteurs traditionnels ?
Le rapport du groupe de travail Economie de l'Aménagement propose d'y répondre :
- en présentant un panorama général des différents types d'investisseurs impliqués dans des opérations développées au sein du Grand Paris, réalisé à partir d'entretiens témoignant de trajectoires diverses. Au-delà de l'approche financière, le fait d'appréhender des logiques et des compétences de l'aménagement qui ne leur sont pas habituelles, et de s'engager à moyen et/ou long terme nécessitent une expertise et un changement culturel qui ne sont pas encore maîtrisés par la plupart des investisseurs. En effet, à l'échelle d'un projet urbain, les stratégies de réduction du risque ne se déploient plus seulement dans la valorisation d'un immeuble, mais dans la « captation de valeur urbaine » qui permet d'agir sur un programme immobilier pour l'adapter aux attentes des utilisateurs et d'y intégrer la gestion de services en pied d'immeuble, ou dans les espaces partagés. Quelques exemples de fonds dédiés à des projets d'aménagement sont présentés, mais en réalité peu d'acteurs se positionnent déjà autant en amont.
- en replaçant dans une perspective historique l'évolution des modalités de financement direct et indirect de l'aménagement et des dispositifs règlementaires qui l'ont accompagnée. La première période (d'après-guerre, jusque dans les années 1980) se caractérise par un aménagement urbain centralisé et financé essentiellement par des capitaux publics, avec une configuration de la chaîne d'aménagement très séquencée. A partir des années 2000 l'évolution du cadre législatif (loi SRU, loi MOLLE…) va favoriser le développement de l'urbanisme négocié, ce qui a permis aux opérateurs privés d'accéder à une maîtrise foncière d'ensemble (positionnement sur du foncier plus large et moins complexe que dans le secteur diffus) et de se transformer en ensembliers urbains intervenant en amont et en aval des projets (voir schéma).
- en explorant les différentes opportunités que la raréfaction du foncier dans une métropole comme le Grand Paris peut offrir, et dans lesquelles les intérêts des aménageurs et des investisseurs peuvent converger : par le développement de produits immobiliers spécifiques et/ou différenciants, d'un quartier de ville ou de projets de régénération urbaine à partir de friches.
- et par l'analyse détaillée et comparée de deux projets impliquant la création de pôles économiques et résidentiels (Zac Pleyel et PUP des Mathurins) permettant de caractériser le rôle des investisseurs vis-à-vis des enjeux fonciers et des modes de gouvernance des projets urbains lorsqu'ils prennent des positions en amont (montages, répartition des risques).
La chaîne de l'aménagement et ses recompositions
Synthèse rédigée par Soazig Dumont, Analyste senior - Pôle marchés immobiliers.
Voir l'étude complète.
Reproduit avec l'aimable autorisation de Marie Llorente, Soazig Dumont et l'IEIF.
© Société du Grand Paris / Explorations Architecture
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