Point de vue

Le bail réel solidaire (BRS), en atténuant la part du foncier dans le coût du logement, commence à se faire une place parmi les outils facilitant l’accession à la propriété. Il est aujourd’hui réservé à l’accession sociale, mais le député Lagleize, dans un rapport remis au Premier ministre en novembre 2019, propose de le généraliser au secteur libre. L’idée est excellente car les potentialités offertes par le bail réel sont immenses.

Le bail réel solidaire (BRS) est un instrument puissant pour booster l’accession abordable. Les collectivités, aménageurs, bailleurs sociaux et promoteurs ont toutes les raisons de s’en emparer, ce qui passe par la création accélérée d’offices fonciers solidaires.

Le BRS est un montage dissociatif par lequel l’acquéreur devient titulaire d’un droit réel sur un logement. Le terrain reste la propriété d’un office foncier solidaire, auquel il versera une redevance mensuelle modérée. Ce montage proposé sous des conditions de ressources analogues à celles du PSLA présente l’avantage de diminuer le taux d’effort et de faciliter l’accès à un prêt immobilier, tout en sécurisant la revente.

En imposant aux bailleurs sociaux de céder chaque année 1 % de leur patrimoine, soit 40 000 logements, la loi ELAN vise à favoriser la reconstitution de fonds propres pour permettre le financement de nouveaux logements sociaux tout en réduisant la contribution de l’État. Vendre un logement permet en effet d’en financer entre deux et trois grâce à l’effet de levier de l’emprunt. 

Au passage, signalons que cet objectif apparemment modeste, va requérir en réalité un effort très important de la part des bailleurs qui ne cèdent aujourd’hui que 8000 logements par an, soit cinq fois moins. En outre, et c’est l’objet de cet article, il ne sera pas sans conséquence pour certains territoires.

La suppression du dispositif Pinel en zone B2 au 15 mars 2019 sera lourde de conséquences pour les communes concernées et pour la promotion immobilière. D’après nos estimations, si les tendances du début de l’année 2019 se confirment, on peut s’attendre à ce que cette mesure se traduise par une baisse de production de 30 000 à 35 000 logements neufs dès 2020.

La forme urbaine peut-elle concilier approche économique et approche citoyenne ? Laurent Escobar, directeur associé d’ADEQUATION et Claire Schorter ont répondu à cette question lors de la 9^e édition des Entretiens de l’aménagement à Toulouse.

Les locaux d’activités sont les victimes désignées du développement urbain dans le cœur du Grand Paris. Remplacés par des logements et des bureaux, rarement recréés dans les opérations mixtes en zone dense, ils sont repoussés toujours plus loin en grande périphérie.

On ne compte plus les innovations fondées sur les technologies digitales dans le domaine de l’immobilier, notamment appliquées aux études de marché. La data et les algorithmes sont-ils en train de révolutionner ce métier ? 

ADEQUATION est devenu producteur de données dès les années 1990, en créant les premiers observatoires de ventes de logements neufs. À l’origine de cette aventure, qui allait nous conduire à développer en 2019 la première plateforme d’observation du marché résidentiel neuf en France (promotion immobilière), il y avait un besoin. Les données, denrées de base de nos missions d’études et de conseil, n’existaient tout simplement pas.

La production de logements, en France, est structurellement cyclique. Le marché est actuellement engagé, probablement pour 3 ou 4 ans, sur une pente descendante. On peut disserter à l’infini de mesures de relance ou d’accompagnement conjoncturel, mais elles contribuent plutôt à creuser les cycles plutôt qu’à les lisser. C’est bien une réforme structurelle qu’il faut mener, pour laquelle il nous paraît souhaitable de retenir au moins les six points suivants.

Comme l’ensemble de l’économie, l’immobilier utilise de plus en plus d’outils numériques, entre autres dans le domaine des études de marché, des évaluations de valeur foncière ou des prévisions de conjoncture. 

Dans l’idéal, ces outils procureraient des informations à jour répondant précisément à la requête de l’utilisateur par leur nature, leur temporalité, leur échelle géographique, leur précision, etc. 

Quelques clics suffiraient pour les voir apparaître en toute clarté, dans une présentation graphique, personnalisable et facile à partager.